聚焦房地产：伺机突围 把握结构性投资机遇

对曾经风光无限的房产商和炒房客来说，2011年绝对是不平凡、且最纠结的一年。从1月份就遭遇“新国八条”限购的重力打压，紧接着，限购、限价、房产税的出台及各个地方细则一一跟进，这一切都注定，2011年的中国楼市乐少苦多。

站在岁末年初的时间点上，投资者们总免不了一番感慨和展望。2012年，企业的资金缺口、资产减价会带来多大压力？多大幅度的降价才能使成交量起死回生？调控政策会否放松……这都是房地产行业本年度关注的焦点，也必将成为资本市场密切关注的动向。

基于对房地产行业多年的跟踪研究，前瞻资讯研究部认为，受政策影响，未来房地产价格会出现一定程度的回调，但不会太大；万科、龙湖率将引领新一轮降价潮，中小型开发商也将紧跟其后；现金为王，回避二线、坚守一线城市成发展王道。

在研究中国房地产发展历程的背景下，本文试图从简单逻辑入手，通过对中国房地产行业发展阶段、影响因素及这些影响因素所反映的本质入手，推导出中国房地产行业发展趋势和未来机遇。

1、流动性、购买力、供需关系、价格是影响房地产行业走势的重要指标，但不同的阶段，各影响因素的重要性不尽相同。
2、土地、货币、人口因素对中国宏观经济发展有着重要的影响。这三个因素一方面通过影响宏观经济影响房地产行业；另一方面，政府通过直接干预土地、货币和人口的流动性调控房地产行业。
3、中国房地产行业具有投资、消费和政策传导三大属性。单一角度的分析较容易得出结论，但在复合状态下分析问题，我们更需要抓住主要矛盾。通过对主要矛盾的分析推导出房地产行业未来的发展趋势及投资机遇。
房地产行业研究必须借助相应的监测数据和指标。一般我们通过先行指标、同步指标、滞后指标三个方面对房地产行业进行监测、研究。

行业现状：：增速放缓 政策变局初显

开发投资同比高位增长：中西部快于东部；二线城市增长快于一线

2011年上半年，全国房地产开发投资26250亿元（人民币，下同），同比增长32.9%。其中，住宅投资18641亿元，同比增长36.1%，占开发投资比重的71%。商业营业用房投资同比增长36.6%，占开发投资比重的11.99%；办公楼投资同比同比增长26.2%，占开发投资比重的17.01%.。

从区域看，2011年上半年东部地区开发投资同比增长30.2%，中部开发投资增长35.7%，西部开发投资增长38.5%。中西部地区开发投资均高于全国开发投资32.9%的平均水平。从重点城市投资情况看，北上广深四个一线城市上半年同比分别增长3.7%、9.4%、26.7%和5.6%。除广州外，其他三个城市都低于40个城市的平均增长率。二三线城市的房地产投资增幅普遍高于一线城市。

上半年土地购置费用继续上涨 住房用地供应仅完成全年计划的1/4

2011年上半年，全国土地购置面积21909.8万平方米，同比上涨18.4%；土地购置费为5015.72亿元，同比上涨18.8%。从区域看，2011年上半年，东、中、西三区域土地购置费的环比增幅都出现了上涨，分别为14.8%、35.7%和22.2%。分区域土地购置面积增幅态势表明，中西部地区土地购置活跃于东部地区。

从实际土地供应情况看，根据国土资源部7月20日发布公告，各省区市2011年上半年住房用地共完成供地5.74万公顷，占全年计划的26%。与此同时，2011年上半年全国保障性安居工程用地完成供地1.65万公顷，较去年同期增长24%，确保了项目建设用地；另一方面，也说明商品住宅用地供应与计划供应量相比，供应节奏较慢。

商品房销售增幅趋缓，政策效应初步显现

2011年上半年，全国商品房销售面积44419万平方米，同比增长12.9%。其中，全国商品住宅销售面积增长21.1%，办公楼增长8.9%，商业营业用房增长18.6%。

分区域看，中西部地区房屋销售总量占据半壁江山。2011年上半年，东部地区商品房累计销售面积22071万平方米，同比上涨10.9%；中部地区商品房累计销售面积10665.41万平方米，同比上涨16.3%；西部地区商品房累计销售面积11682.22万平方米，同比上涨13.5%。从区域销售的变化情况上来看，东部地区受房地产调控政策的影响程度明显要大于中、西部地区。

从重点城市看，2011年上半年，40个重点城市共销售商品房面积1.63亿平方米，同比上涨5.4%。其中，住宅销售面积同比增长4.3%，办公楼增长6.9%，商业营业用房增长15.8%。在40个重点城市中，住宅销售面积同比下降的有15个城市。

房屋竣工面积增幅明显小于施工、新开工面积增幅

2011年上半年，全国房地产开发企业房屋施工面积405738万平方米，同比增长31.6%；房屋新开工面积99443万平方米，增长23.6%。其中住宅新开工增长20.7%；办公楼新开工增长48.3%；商业营业用房增长19.5%。房屋竣工面积27558万平方米，同比增长12.8%。从上半年房屋建设情况看，各分物业的新开工增幅均大于竣工增幅。这表明开发企业在紧缩政策、资金紧张和销售迟滞的背景下，生产周期在拉长。

从同步指标房地产销售面积和销售金额来看，政策作用已经初步显现，且国家统计局2011年上半年所监测的40个大中城市房地产销售平均价格同比涨幅收窄的城市比例不断增多，政策效应开始显现。

同时，通过对比房地产竣工面积和新开工面积增幅，可以看出，房地产开发企业已经在加速推盘，争取尽早回笼资金。土地市场的冷清也从另一个角度佐证了房地产市场高速增长的趋势一去不返。