聚焦房地产：伺机突围 把握结构性投资机遇

影响因素：消费、投资和政策传导

中国房地产行业兼具消费、投资和政策传导三大属性。商品房作为商品在市场上流通，必然受到供需关系的影响；同时房地产的增值保值功能使得它同时具有投资功能；更为重要的是，房地产行业既是地方财政的重要来源，同时也是中央政府宏观调控的重要手段。房地产行业的发展既受宏观调控的直接影响，又直接决定调控的力度和时间。因此，房地产行业的多重属性要求我们在分析房地产行业时必须明确其所处阶段，抓住主要矛盾进行分析。

中国房地产行业市场化改革始于1978年学术界提出的住房商品化、土地产权等观点。但直到1998年，住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施才最终将中国房地产投资推入平稳发展阶段。此后，房地产政策的改革、调控基本上沿着市场化改革的道路运行，并分别经历了1998-2007年的消费驱动阶段和2008—2010年的投资驱动两个阶段。对此论断，前瞻商业资讯产业研究院从以下几个方面予以明确：

同步指标直观反映

通过WIND资讯全国房地产销售价格指数变化趋势，可以直观看出自2007年下半年开始，房地产销售价格指数出现大幅波动，波动幅度超过前期任何一个阶段。其后走势也和以前有着很大的区别。出现这种状况一般只有两个原因：一是，原来决定房地产销售价格的主要因素本身发生剧烈波动；二是，决定房地产销售价格的因素发生了改变。

先行指标、滞后指标综合分析：
◆ 大城市综合症突出，城市化进程减速
截止2007年底，中国城市化率（城镇人口/全国总人口）达45%。由于统计口径原因，在城市生活、工作，但没有被统计在内的这一部分农民工、流动人口占城市人口相当大的比例。根据经验判断，这一部分人约占城镇人口总量的30%，那么中国目前的真实城市化率为60%。根据国际经验，城市化率30%-70%这一阶段为城市化高速发展阶段，且这一速度在城市化率超过50%以后出现减速迹象。未来，城市化的发展更多的是依靠二三线城市的补差发展带动。城市化的减速发展使得房地产的需求增长减缓。

◆ 城镇居民可支配收入、人均住房面积及房地产租售比不能有效支撑供需因素主导房地产走势
进一步对城镇居民可支配收入、人均住房面积和商品房租售比进行分析，前瞻资讯产业研究院发现，城镇居民消费性住房在平均值这一块已经得到有效满足（这一情况可能和实际感受有所出入，是由于所选指标——城镇居民可支配收入、人均住房面积本身和经验判断存在差异）。

截止2007年底，全国商品房竣工面积累计达到379529万平方米，同期中国城镇人口59379万人。我们假设每个城镇家有庭有3个人，这些家庭60%拥有个人住房，那么2007年中国城镇平均住宅面积为31.95m2/人。因此，不管从人均住房面积还是商品房覆盖面（不考虑投资性购房），商品房有效需求已经在一定程度上得到了充分满足。一方面，这一结论明显不符合中国商品房供需现状，但从另一个角度说明了消费性需求不是决定房地产走势的唯一因素；另一方面，巨大的差异也决定了投资性需求已经成为影响房地产走势的重要因素。

同期，中国城镇人口可支配收入为13786元/人，且一线城市的商品房租售比已经超过国际公认的1:200-300的合理租售比范围，房地产泡沫化已经非常严重（从消费属性衡量）。

因此，2007年之后，房地产行业主要由投资性需求推动。影响房地产行业发展的主要因素不再是简单的供需关系，而是基于供需关系和流动性的投资关系。同时，全球经济危机和中国产业转型的关键事件节点又进一步将中国房地产行业泡沫放大。