聚焦房地产：伺机突围 把握结构性投资机遇

趋势与机遇：价格回调 把握结构性投资机会

基于以上判断，未来中国房地产行业的走势主要取决于货币政策、财税体制改革、中国其他替代投资渠道的开放程度以及汇率变化。

货币政策、汇率变化和中国其他替代投资渠道的开放程度决定了投资房地产行业的资金总量的稳定性和变化趋势；财税体制改革决定了地方政府对土地财政的依赖程度和未来中央、地方利益博弈的平衡点。

现金为王 价格回调趋势已成定局

◆ 房地产价格未来回调已基本确定，但幅度不大
根据前瞻资讯对房地产行业的跟踪研究，未来房地产价格会出现一定程度的回调，但不会太大。首先，由于劳动力成本持续上升，本轮通胀将具有一定的持续性。未来若干年中国经济仍将面临较大压力，稳健偏紧缩的货币政策不会改变。

其次，汇率变化、财税体制改革是一个长期性的博弈过程，短期不会出现大的调整；其他投资渠道的开放更需要相关配套措施的完备，也不具有突发性。
因此，本轮房地产价格回调主要是由于货币政策由宽松转为稳健，以及“三限”政策的协同作用。在货币政策、汇率没有出现根本性变化的情况下，房地产不存在大幅调整的可能。

◆ 万科、龙湖率先降价，中小型开发商紧跟其后
未来房地产价格下调首先从规模较大、且在全国进行布局的大开发商，如：万科、龙湖等开始；其次才是中小型开发商。

一方面，对于在全国进行布局，且规模已经超过或者接近千亿的大型开发商，一旦房价进入下行通道，销售量比价格更加重要。

大型房地产商首先会通过选择性价格调整（同一区域或者同一楼盘部分降价）进行试盘跑量，通过降价营销策略带动销售量的提升；如果情况进一步恶化，大型开发商则会通过区域结构调整进行风险规避，方法与试盘策略类似，但降价幅度更大，降价范围更大；最后才是全国性大规模降价。
受制于规模限制，大型开发商对由于系统性价格下跌的敏感性远远高于中小开发商，所以在价格策略上会更加灵活，而且易于掌握价格的主动权。

另一方面，中小型开发商由于本身规模及行业经验的劣势，在房价进入下行通道后可采取的规避策略相对较少。特别在进入买方市场后，中小型开发商在品牌、楼盘规划、营销等劣势逐一暴露，竞争相对被动。同时，受制于成本压力，一般情况下中小型开放商不会选择主动降价，在降价策略上也会选择跟随策略。

◆ 现金为王，回避二线、坚守一线城市
目前，中国房地产行业二三线城市涨幅明显高于一线城市，但不可否认的是，这些城市的实际需求有限，且流动性较差。在房地产行业价格回调大前提确认的条件下，缺少真实需求、靠流动性推动起来的二三线城市房地产价格，风险更高，且存在未来没有交易对手的情况。

抢抓机遇  积极把握结构性投资空间

虽说房地产行业价格回调不可避免，行业性机会不再，但不代表房地产行业没有结构性机会。从中长期来看房地产行业仍是一个非常有投资价值的投资渠道。

◆ 积极关注一线城市由于恐慌性抛盘带来的机会
本轮房地产行业价格调整首先会始于一线城市。由于单价、总价均较高，未来当房地产价格出现一定回调后，在一定程度上会出现恐慌性抛盘。同时，由于二线城市房价的高风险性，在一线城市房地产价格下跌的情况下，不可避免会出现更大幅度调整。资金、人口回流一线城市的概率较大。此时，具有买房子资格的一线城市投资客可积极介入，享受由于调控所带来的投资机遇。

◆ 布局具有稀缺性、不可逆转性资源的地产项目
城市化进程使得城市内绿地资源、水资源等生态资源具有不可再生性。根据城市规划，积极寻找具有生态稀缺资源的地产项目。资源禀赋较高的旅游地产、生态地产可重点关注，积极寻找介入机会。

◆ 掘金房地产电子商务，占领未来制高点
电子商务对房地产的冲击不仅仅在价格上，更在渠道和未来客户群上。电商和传统房地产企业的有效融合不但能有效降低房地产开发商的运营成本，同时能有针对性地对目标客户展开营销。联姻电商，拓展网上销售渠道对未来房地产企业发展具有战略意义。 

作者简介：张锟，前瞻产业研究院机械事业部高级研究员，北京化工大学技术经济及管理学硕士学位，在国家发改委宏观经济研究院实践学习一年以上，有着丰富的证券公司市场调研从业经历，以及企业战略咨询项目和中小企业上市咨询经验，多次担任个性化咨询项目总监。