北上广之中国房地产玩跳水？ ——试论2014年美国QE褪尽之际的中国房地产兴败趋势

北上广房地产绝非无病呻吟

有研究者称，如果仅仅是房价下跌50%，不足以造成重创。而问题是未来房价跌幅超过了50%，跌至70%-80%该如何应对？面对今年以来全国房地产的一片萧条，有专家提出警告称，如果全国房价整体下跌30%，银行就会出现大量坏账，甚至个别银行会陷入资金运作的艰难困境。如果全国房价整体下跌20%，全国50%的房地产企业将会出现资金链崩断，甚至濒临破产，这种局面的出现，将会导致整个经济的大衰退——这是特色中国经济、只上不下的无法摆脱经济周期灾难。

对中国房地产也国内外研究认为：美国彼得森研究所发布研报称，纵使房价下跌50%，中国商业银行仍能像21世纪界前十年那样持续相对常态化的运营。交行也发布报告称，纵使房价下跌40%至50%，不良贷款率也将仅增长3.8至5.6个百分点。中国交通银行报告还认为，目前中国商业银行不良贷款率为1%。所以即便是房价跌去一半，不良贷款率至多不会超过6.6%。

一边是国内权威专家认为房地产泡沫如果破裂，将危及中国经济和金融。而另一边银行业和国外权威机构却发出房价即使大跌也扛得住的回应。这让广大民众被搞得一头雾水，不知该听谁好？而尖端的问题是：中国房地产产业是中国经济最大的第一种产业，房地产如果跌幅达到50%，肯定会给中国经济和金融业带来重创，但绝非致命，这是因为：

1）、中国房地产投资上升，GDP却在下滑，之间的关联度并不高。2012年至今，房地产开发投资占固定资产投资(不含农户)的比重持续上升：2012年该比例为19 .68%，2013年为19 .70%，2014年一季度为22 .45%。但在房地产开发投资比重上升同时，中国GDPG增速由2012年的7.8%回落至2014年第一季度的7.4%。

囿此，虽然2013年中国商品房销售面积增速由上年的1.8%大幅提高至17.3%，但GDP增速较上年回落0.1个百分点，表明中国房地产市场销售状况与宏观经济增长的相关性也出现下降。2014年一季度，中国房地产业实现增加值占GDP的比例为6.87%，较2013年提高了1.01个百分点。这些情况表明，年初以来房地产市场出现的明显调整态势，可能并不像部分市场人士分析那样，是引发宏观经济增速明显回落的主要原因。

2）、中国房地产开发贷款占各项贷款余额的比重并不大。央行最新数据显示，3月末，中国房产开发贷款余额3.78万亿元。地产开发贷款余额1.12万亿。个人购房贷款余额10.29万亿。保障性住房开发贷款余额7783亿元。四项合计，截至到2014年5月初，中国房地产贷款总额为15.97万亿。截至3月末人民币各项贷款余额74.91 万亿，房地产贷款占比为21.3%。也就是在理论上说，就算房地产贷款“全军覆没”，也只不过是整个贷款资产的两成而已。这个比例对于中国经济和金融来说会有一定拖累，但并不致命，但对产业相对严重。

3）、在看中国房地产的房贷结构，在15.97万亿的房地产贷款中，个人购房贷款余额10.29万亿元，占房地产贷款总额比例64.4%。在这些贷款中首套房的首付比例为30%、第二套以上住房首付款比例为60%。也就是说只有房价下跌超过30%时就会开始侵蚀首套房贷款本金，而第二套以上房价下跌60%时，就会侵蚀第二套以上住房贷款的本金。而作为中国首套贷款买房的居民，他们买房为了居住，之后的房价涨跌对其没有根本性影响，所以不会有多少人会因为房价下跌而断供。

至于二套以上住房的购置是属于改善型和投资型的房产，拥有估计称两套以上住房者在中国比例不大就是10%左右，其对价格涨跌变动就明感许多，但出现真正弃房的比例也不会很大，一方面这些二套以上购置住房的人，大多数不是最近一两年买的房，还贷也有好多年，就是等着房产升值，从中获取利益，要是现在选择弃房，意味着前面的六成首付和多年还贷将付之东流。另一方面，房价下跌设置前提是下跌50%，而第二套住房最低首付款比例要60%，所以只是跌去一半，大多住购房者还能扛得住。

最后，中国房地产业若下跌50%，会对3.78万亿房产开发贷款和1.12万亿地产开发贷款这两项将造成较大风险，但这两项贷款共计只有4.9万亿元，占中国全部人民币贷款余额74.91万亿比例仅6.5%，如果这其中的60%形成不良贷款，最多只增加不良率为4%左右。所以交行和国外研究所的结论是基本还是符合中国国情的。但对地方政府靠房地产财政度日者、发展建设者，将遭遇最大地方发展的最大灾难和瓶颈。