北上广之中国房地产玩跳水？ ——试论2014年美国QE褪尽之际的中国房地产兴败趋势

5月6日来自新华社“新华视点”《中国房地产开启“高台跳水”？》文称：“北京‘五一’假期二手房成交仅31套，同比下滑超八成；深圳某楼盘单价降2000元再遭老客户‘维权’；南宁限购政策松动或引发‘救市潮……”今年一季度以来，无论是新房还是二手房，多地楼市经历从“一房难求”到“降价甩卖”的骤变。尤其是近期，全国楼市呈现出了观望心态渐浓，“看空”情绪弥漫着普遍特征。文章认为：“在全国整体信贷收紧，部分地区供应过剩的背景下，全国楼市是否拉开了“跳水”序幕”。中国房地产真要遭遇“胡温十年”十连涨、到2014年大转折“跳水”？

来自“五一”小长假的房地产信号　　    

从“五一”假期北京东三环双井附近的合生国际一套三居室，降价150万仍无人问津的报道让舆论惊呼楼市“跳水”时代的到来。记者调查了解到，该套房从年初至今的挂牌价下降的确超过100万。这虽然是极端案例，但北京多个区域主动降价的二手房业主却比比皆是。

房价下降

“附近的一套南北通透的两居室又降了50万”。这是位于北京市朝阳区北苑路附近一家知名中介的经纪人推销房子时说的第一句话：“降价50万已经不是什么新鲜事，只要买卖双方都诚心交易，一套房子砍下个几十万已不鲜见”。

在房地产门市店、新房售楼处时人们发现，“降价”“促销”的声音不绝于耳，而看房者却寥寥无几。北京大兴区的一些刚需楼盘曾多次出现开盘即“日光”的现象，而如今某小区却推出每平方米优惠5000元的“特价房”。一位销售人员直言不讳地说：“现在行情不行，我们就是变相降价。”

价格接连下挫的背后是成交量的持续低迷。根据中原地产研究中心统计数据，“五一”假期３天，重点监测的54个城市新建商品住宅签约套数为9887套，同比下降超30％。一二线城市下降幅度最大。例如，北京新建住宅签约169套，同比下降近八成；二手房成交仅31套，同比下跌达到82％。

“今年以来，全国楼市整体上的表现都十分低迷，降价现象也从年初的二三线城市向一线城市蔓延。”中国房地产学会副会长陈国强表示，与以往政策出台引发楼市波动不同，这一轮变化是由于市场内部的供求关系和经济基本面变化引起的，体现出市场规律。

数据显示，2014年1月至3月底，全国房地产开发投资15339亿元，同比增速比1－2月份回落2.5个百分点；住宅新开工面积同比下降27.2％；房地产开发企业到位资金同比增长6.6％，增速比去年全年下滑近20％。这次房地产市场的低迷不仅仅是成交量和价格的下跌，而是一系列数据的全面回落。有经济学家这样预测，今年房价全面下跌是大概率事件。

北上广上演高台跳水？

2014年一季度已经过去，全国市场看空情绪弥散下的一线楼市，未能在4月份出现明显反弹，北京、上海、广州和深圳四大城市在“五一”小长假更是成交遇冷。据来自中国54个城市数据显示，今年“五一”假期新建住宅合计成交23.6万平方米，较去年同期大幅下滑47%，其中一线、二线、三四线城市均有明显下挫，降幅分别为40%、65%、32%。相对于2013年的历史同期成交高位，2014年“五一”假期成交量较2011年及2012年分别下降19%和36%，为自2008年9月全球金融海啸爆发以来的历史最低位。

结合住宅供应情况，从四大一线城市的具体情况来看，除广州供求较去年整体保持平稳之外，京沪深三地表现均不理想，其中深圳供求双双下降六成。虽然近期各地方对楼市调控政策的微调逐步由传闻转为实质行动阶段，但对市场成交制约作用明显的信贷政策则毫无松动迹象。这成为制约楼市成交的直接因素，在此前一季度楼市成交萎缩基础上，4月份全国各主要城市的新房成交量依然低迷。

深圳市规划和国土资源委成交系统显示，2014年4月，深圳新建商品住宅成交2936套，环比增长4.2%，同比减少25.5%。该状况延续了一季度整个的疲软态势，1至3月深圳市新建商品住宅成交量从去年同期的11933套下降至7222套，成交量下滑四成。这也让部分业内人士认为楼市将在4月份反弹的预期落空，但目前成交低迷态势尚未明显波及房价，4月深圳一手住宅价格为每平方米23721元，同比上涨8.5%，环比上涨1.2%，仍维持平稳的趋势，并未出现下滑现象。

受广州将大幅收紧公积金贷款政策影响，广州楼市在4月份出现部分购房者“抢搭末班车”的现象，加快入市步伐，但这仍未能在整体上有效提振成交。根据当地机构统计，4月广州全市一手住宅网签5195套，同比下跌7.5%，环比则下跌16.7%。此前1至3月，广州一手住宅共网签了16194套，同比大跌40%。在价格方面，4月广州全市均价每平方米14714元，同比上涨了8.87%，环比下降5.1%。

在房贷持续收紧情况下，当前市场上购房者观望情绪较为浓厚，一线城市楼市成交量下降使市场库存量不断累积。有分析称，从24个重点城市成交金额看，目前北京和上海情况略好，广州和深圳以及其他城市情况并不理想，不少城市的销售情况都是在程恶化状态，多数存消比在上涨，有9个城市超过24个月，比如深圳存消比为29个月，上海和杭州为33个月。

有专业研究中国房地产分析认为，从“五一”假期的市场表现，可以明显看出今年一季度市场的整体下行趋势，继“金三银四”未现之后，5月市场开局仍不乐观。目前，全国市场供求关系开始向着有利于购房者的方向转变。有研究国际、国内经济30年资深经济学家分析认为，目前中国市场大环境——货币供应、环境治理、国际上美元QE都在退去的重大改变时期：对国内，迫于资金回笼压力，开发商将“走量”摆在第一位，入市项目定价普遍不高，促销力度也有增加的趋势。而中国央行货币投放已经创历史之最，2013年末已达创纪录的110万亿人民币，这是中国央行未来货币策略的“两难”选择；对国际，下半年美国QE紧缩将于10月份全部退出每月宽松货币850亿美元（全部退出将达每一年近10000亿美元，约合60000亿多人民币），到5月份，美联储还释放出每月450亿美元（近2500亿人民币）的宽松货币，到10月将全部收回，这是近6年来全球第一次金融海啸后国际整体大环境的重大改变。通常，美元一收紧，人民币就会补充哪些空缺的市场份额，剩下的5个月时间，是美元与人民币在全球第二大经济体市场填补货币空缺、增减博弈、相互拉锯战的关键时期。

又见政府怎样“救市”？

中国房地产持续低迷让一些地方出手“救市”措施。安徽省铜陵市制定了政府将以团购方式筹集保障性安居工程住房、购房者可获契税补贴、放松住房公积金贷款条件等一系列利好政策；南宁市房管局此前发文决定，广西北部湾经济区内的北海等地户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。此外，还有天津滨海新区、温州、长沙、杭州等地也有传言称正酝酿和讨论松绑限购的可能性。

“中国房地产市场非常复杂，存在着区域分化的问题，不能用总体的、统一的观点去看待房价下跌问题。”中国房地产研究会副会长苗乐如表示,各地应该根据房地产市场的区域性特点，制定符合客观实际的发展思路。“无论地方政府是否愿意承认，在经济活力下降，财政收入缩水的情况下，类似的政策调整都是在设法给房地产市场增加温度”。在中国房地产调控政策持续多年、信贷政策持续收紧、楼市供应充足的情况下，这些救市行为对楼市的影响十分有限，也很难提高需求、提振市场价格。

中国房地产业协会副会长朱中一认为，当前中国的房地产市场正处于房地产增速换挡期，即由过去的快速增长转向理性平稳增长，这主要是由过去的普遍性需求向部分需求转变，再加上政策上抑制投机投资，使消费者趋于理性，同时也处于房地产政策的完善期，主要是加快构建促进房地产市场平稳发展的长效机制。

从“五一”小长假楼市的表现来看，购房者深度观望的情绪仍未有任何改善。目前多数购房者认为房价未来还有进一步下降的可能性，这一点是导致当前需求深度观望的最主要原因。在当前无论是从政策层面还是市场层面都尚未出现任何利好信号的背景下，5月市场出现明显回温的可能性很小，预计此轮市场的自发性调整还将持续一段时间。