以宅基地为主的乡村未经过土地招拍，才用何种形式的开发才能获得社会资本的青睐？

根据《中华人民共和国土地管理法》，国家对宅基地的处置有明确的要求。具体来看，主要包括四点：

图表1：宅基地买卖四大要点

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一看买方的主体资格。宅基地使用权，属于农村集体成员所有。因此，买方必须是农村居民，且必须与卖方属于同一农村集体成员。这里需要提醒的是，国家三令五申特别强调，城镇居民不具备农村宅基地和房屋买卖的主体资格。

二看卖方的主体资格。卖方必须对出售的宅基地享有法律意义上的使用权。这里有两层意思，一是这块地本身确实是宅基地，可以取得权证，或者已经取得了权证;二是卖方对该宅基地确实具有使用权，有权对该宅基地进行处置。

三看买方有无宅基地。农村居民使用宅基地，应遵守“一户一宅”的原则。已有宅基地的农村居民不能再申请宅基地，也不能购买宅基地。

四看是否经村集体同意。只有村集体经济组织才有权对宅基地作出实质性处分。农村宅基地买卖，需经村集体同意，这是必经程序。 如果上述条件都符合，那么农村宅基地就可以买卖，买卖达成后，建议双方及时到登记机关办理登记或过户手续，以后今后发生不必要的纠纷。

目前，探索宅基地的“三权分置”，宅基地的所有权、资格权、使用权分离。对于宅基地使用权流转是有限制的，宅基地使用权的放活只在于特定领域，比如乡村旅游，乡村养老等对乡村的发展建设有益的产业。

要赢的社会资本的青睐，可结合近两年火热的“特色小镇”，充分发挥政府、产业、当地特色等发展打造“特色小镇”。打造特色小镇重点和注意事项具体如下，仅供参考。特色小镇规划要建设符合国家、地方政府要求。

特色小镇建设基本原则

首先，一个理想的特色小镇必须是符合国家特色小镇建设原则的，2017年四部委联合发布的《关于规范推进特色小镇和特色小城镇建设的若干意见》中提出五大坚持，即坚持创新探索、因地制宜、产业建镇、以人为本和市场主导。2018年8月，发改委发布的《关于建立特色小镇和特色小城镇高质量发展机制的通知》还另外补充了三点，坚持规范发展、典型引路、优化服务。

图表2：特色小镇建设原则

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特色小镇建设的十大任务

具体来看，在坚持以上特色小镇的建设原则上，理想的特色小镇还需要紧紧围绕着国家政策大方向的十大建设任务展开，总结为三个维度十大任务。

第一，在产业定位维度上，不论是房企还是其他企业，理想的特色小镇建设需要准确把握特色小镇内涵、遵循城镇化发展规律、注重打造鲜明特色。换句话来说，就是要因地制宜的发挥“特色”，真正意义上做到产业“特而强”。

第二，在功能定位维度上，理想的特色小镇需要在有限的用地面积里有效融合“生产、生活和生态三大功能”，真正意义上做到形态上的“小而美”。

第三，在小镇开发和运营的维度上，要求严控数量，在发挥政府规划引导作用时要厘清政府与市场的边界。此外，还明确提出要“严控房地产化倾向”，防范“假小镇真地产”项目，这一点需要引起房地产企业的重视。

图表3：特色小镇建设的十大任务

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步骤二（开发）：因地制宜选择特色小镇开发模式

根据开发主体的不同，中国特色小镇开发模式包括四类：政府主导型、企业主导型、PPP模式、地产企业主导，不同开发模式各具优势和劣势。政府主导模式下，政府可以集中大量资本和人力，协调多方面资源建设和产业链服务关系来建设特色小镇；企业主导模式可以充分发挥失常对资源的主导作用；PPP开发模式则可以充分利用政府和企业双方资源优势，降低、分散风险；地产企业主导模式的特色小镇开发具备开发实力优势和资金优势。

图表4：中国的四大特色小镇开发模式

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