美国养老产业经验借鉴？

总的来说，美国的长期照料服务按提供场所（setting）来说分为三类，第一类：居家养老（Home Care）：在美国，很多老人喜欢留在家中养老，这样既可以呆在熟悉的环境中，又可以节省费用；第二类：养老社区（Senior Care Community）：如果退休的老人喜欢走出家门，拓宽自己的社交生活，同时需要护工24小时的护理陪伴，那么养老社区是他们合适的选择；第三类：专业护理机构（Skilled Nursing Facilities，SNF）：如果老人刚刚做完手术出院，身体没有恢复，仍需要专业的、高强度的康复性治疗，那么专业护理机构是他们合适的选择。

美国养老院行业运营模式分析

1、居家养老

（1）居家养老费用分析 

在美国居家养老主要分为两种方式：生活照料型居家护理和医疗保健型居家护理。医疗保健型居家护理的对象主要是刚刚从医院或者专业护理机构康复回到家中的老人，由于他们的身体比较虚弱，仍然需要持续的医疗护理。只有持有执照的专业护理人员才能进行医疗保健型居家护理。居家养老主要是为了节约费用，由于住在自己家中，对比在医院或者专业的养老社区，节省了房租，只需付所需服务的费用。从医院返回家中的病人通过医疗保健型居家养老节省了高额的住院费用，在家进行生活照料型居家养老的老人节省了住在专业养老社区的费用。

（2）居家养老服务模式分析 

生活型居家养老服务公司多采用连锁企业的方式进行运营（Senior Care Franchise）。近年来，生活型居家养老服务连锁企业被评为最热门的10种连锁企业之一，在美国的老年护理服务连锁企业中，目前规模最大，最成功的连锁店是Home Instead Senior Care。

2、机构养老 

居家养老的好处在于可以让老人在一个熟悉的环境中进行养老，且适当地减少相应的费用。然而作为另外一些中产阶级的老人，他们愿意走出家门，与其他养老老人一起共同生活，养老机构则是服务于这些老人的养老场所。

养老机构因为需要老人入住，所以整体采用的是地产 服务的模式。因为牵扯到地产，所以养老机构的投资、开发、运营，要比居家养老服务公司复杂的多。

在美国，养老机构的开发是一个完整的金融生态系统，由开发商、运营商、房地产投资基金（REITs）和私募基金共同构建。其中，养老社区的开发商，通常由其他类型的开发商演化而来的，他们根据运营商或投资商的要求为其定制开发养老社区，然后按事先约定的价格卖给运营商或投资商，在这一过程中，运营商或投资商以担保等形式为开发商提供一定程度的融资便利和财务安排。当然，也有不少运营商自己充当开发商，或与开发商组建合资公司来共同开发项目，但这一模式在金融海啸中遭遇冲击。此外，由于开发环节并非养老社区的核心环节，所以多数运营商和投资商都会谨慎控制开发环节的资金占用，从而出现了开发业务的外包趋势。 养老社区的投资商主要有三类：REITs、私募基金和非营利组织。其中REITs作为上市公司更关注租金收益的稳定性，强调资产的长期持有。而私募基金则主要面向机构投资人，更关注资产升值的收益，强调物业资产的低买高卖，至于非盈利组织，主要利用捐赠资金和政府补贴为低收入群体提供机构养老。

但无论是哪种投资商，在持有物业期间都以净出租或委托经营的方式将物业交由专业运营商管理。在净出租方式下，投资商获得稳定租金回报，运营商独立支付所有运营费、维修费、保险费、税费等，运营商获取剩余收益的同时承担经营风险。而在委托经营的方式下，运营商收取固定比例的管理费，投资商获取剩余收益并承担大部分经营风险。有时，投资商也会与运营商共同发起地产基金来收购并持有养老社区，运营商在基金内占有少数份额并负责运营管理，而投资商则按出资比例承担大部分经营风险。 

如今在美国前十大养老机构拥有者中，REITs公司和私募基金占绝对主流位置，在未来他们的资金成本优势将进一步显现，其持有物业的比例也将进一步提升。

3、专业护理机构养老 

专业护理机构提供比养老机构更高一级的护理服务，相比而言，入住专业护理机构的老人一般身体机能较差，需要持续的看护与医疗服务。

美国医保计划报销体制的设计，就是鼓励病人尽量减少住院的时间，因为美国医疗成本极高，病人如果长期占用医疗资源，将给美国医保基金造成极大的负担。因此美国的老人一般很少住院治疗超过60天（按照医保规定，住院超过60天后，病人需要每天支付275美元的住院费和医疗费），60天以内的住院医疗一般可以缓解病人急性疾病的治愈，但是老人在出院后，仍然需要长时间的慢性医疗护理，于是，康复护理养老机构（Post-acute care facilities）便应运而生了。康复护理养老机构主要提供的服务包括持续性的医疗护理、康复护理等，作为载体的机构主要包括康复护理医院（long-term acute-care hospitals，LTACHs），康复护理中心（inpatient rehabilitation facilities，IRFs），特殊护理疗养院（skilled nursing facility）以及居家护理机构（homecare agency）。

每一种不同的康复护理养老机构的服务侧重不同，有的偏向于住院式的的医疗康复服务，有的偏向于居家式的辅助护理服务。下图介绍的是不同康复护理养老机构接待病人的病情情况。研究表明，凡是在手术后接受康复护理的病人，比直接回家修养的病人恢复得更好更快，而且再次病发住院的几率会小很多。不同于养老社区（比如自主生活社区以及协助生活社区）的收入主要以个人支付为主，康复护理养老机构的收入中，很多是病人靠医疗保障（Medicare）支付的。

美国养老院经验启示

美国作为养老行业发展的先锋，其在发展过程中总结的大量经验值得中国借鉴：

1、美国养老地产拥有完整的金融生态体系，由开发商、投资商、运营商共同构建 

三方各司其职，每一个参与者都可以得到风险和收益的较好匹配。相比美国，中国养老地产虽然汇聚了地产商、保险公司和其他民营企业，但各自定位模糊，更加谈不上彼此的分工合作，结果就是在养老地产的投资、开发、运营三个阶段，都能看到开发商的身影，开发商扮演的角色过于复杂。

2、美国养老院拥有成熟的医疗护理服务配套体系 

在养老院或是专业护理机构中，都有专业医师、康复治疗师、长期照护护士等专业养老护理团队对老年人的身体健康进行长期持续的检测。相比而言，中国的养老院在配套医疗护理服务方面还刚刚起步，缺乏专业的医护人员，致使养老地产区别于一般养老公寓的服务性质没有显现出来。

3、美国养老投资市场盈利高于商业地产 

美国养老市场的总体特点是经济发达、中产普遍、政府补助、养老金多数靠资产置换而非子女赡养、老人独居等。我国在2011年底60岁以上老人的占比达到约14%，但美国在1970年就已经超过了这一数字，并且经济在此后一段时期进入了一个较快增长期，因此老年住宅也得到迅速发展。 

目前美国成熟养老社区的入住率可以达到95%，远高于酒店的平均入住率。并且，老人在养老社区的平均居住年限超过10年，很多人从退休就进入养老社区的生活。美国的养老社区有60%左右为政府投资设立，另外还有企业投资和慈善机构的捐款。美国保险业在养老地产业中买断其居住权，采取酒店式管理，收取会员管理费用，并开发养老保险客户。

目前美国养老社区的现金回报率达到8%-11%，高于商业地产。例如2009年商业租房回报率是5%，而同期的养老社区投资回报率则超过6%。其收费模式主要以租为主：比如对于75岁以上老人入住的持续照护社区（Continuing Care Retirement Communities），主要支付模式是"入门费加月费"或者是无入门费的"租赁模式"，其中前者主要是与长期护理保险相结合。