马光远：中国房地产最大的敌人不是调控而是QE的退出

当然，思考中国房价的逻辑，除了供求规律，还有货币供应。可以说，大量的货币投放成为过去10年推动中国房价一路走高的最大功臣。QE退出逆转的恰恰是“流动性”。由于QE的退出，美元走强，国际资本将加快流出中国，中国流动性的基本面会彻底逆转，未来资金紧缺的状况即“钱荒”会成为常态。事实上，今年6月的钱荒，以及最近发生的钱荒，都和QE退出引发的国际资本悄然退出中国有关。我今年以来，在很多场合都提醒国家、企业以及个人管好自己的“流动性”，过去很多年，由于大量的货币投放，钱不值钱，但未来由于央行的被动收缩，“钱荒”会成为常态，资金的成本会再次高企，廉价资金时代宣告结束。这对于依靠资金推动的房地产而言，无异于釜底抽薪。我们看到，今年1-11月份，房地产开发企业到位资金109475亿元，同比增长27.6%，创下天量，其中统计口径的外资只有475亿，表面上占比很小，但事实上，QE扭转的是房地产行业的资金面。一旦资金推动的房地产投资没有了弹药，行业的扩张会戛然而止。笔者预计，QE退出引发的房地产企业资金面的紧张会在2014年上半年很快到来。

特别是，中国经济的周期已经进入到“风险释放期”。前不久闭幕的中央经济工作会议对于明年经济工作的主基调已经突出“底线思维”和“风险思维”，这是极具前瞻性的。中央经济工作会议谈及2014年，明确指出全球经济“仍将延续缓慢复苏态势，但也存在不稳定不确定因素，新的增长动力源尚不明朗，大国货币政策、贸易投资格局、大宗商品价格的变化方向都存在不确定性。”并将化解过剩产能以及严控债务风险列为明年工作的重中之重，也是基于对美联储退出后，中国被动去杠杆化可能引发的风险的高度认识。过去4年出于应对危机的需要，中国并没有进行真正的去杠杆化过程，而过度投资和大量信贷的投放使得经济机构更加扭曲的同时，而不断的放大风险。中国房地产的最大敌人，并非调控，而是QE的退出。QE的退出，将倒逼中国去杠杆化以及房地产去泡沫化的痛苦疗程，加速中国房价见顶。

（作者：马光远  系经济学博士，财经评论员）