马光远：中国房地产最大的敌人不是调控而是QE的退出

QE的退出最大的影响是中国的房地产，这并非危言耸听，而是基于中国当地产的基本面和理解中国房价的逻辑。中国房地产的基本面是指中国房地产的供求状况。这是理解中国房地产的基本出发点。我在此之前多次分析，从中国的住房存量看，总量上已经基本能够满足需求，供求已经基本平衡。到2012年底，中国城镇和农村人均住房面积32.9平方米，到2012年年底，中国的城镇人口为71182万人，这意味着，官方统计的城镇住房存量面积为234亿多平，这还不包括60多亿平小产权房以及一些单位的福利分房，保守估算，城镇存量房面积早已超过300亿平米，城镇人均住房面积也就超过35平米，已经接近德国、法国、日本（分别为：38平、37平、31平）上世纪90年代的水平。即使未来中国加快城镇化的步伐，每年房地产投资只要保持15%的增速，新房竣工量只要达到5亿平方米，就完全可以满足城镇化新增人口的住房需求，事实上，过去五年房地产开发投资和住房竣工量远远高于此。而从增量看，中国房地产未来的三大需求：自住需求、更新需求以及城镇化的需求所要求的房地产未来的供应量只要保持在8亿平左右，就可基本满足需要。

根据最新的房地产数据，2013年1-11月份，全国房地产开发投资77412亿元，同比增长19.5%，1-11月份，房地产开发企业房屋施工面积646096万平方米，同比增长16.1%，其中，住宅施工面积472941万平方米，增长13.5%。房屋新开工面积181055万平方米，增长11.5%。这些数据，都已经接近房地产各项指标的顶点。而根据预计，目前房企土地储备如果全部开发，可以满足未来10年的开发需求。