杭州楼市降价背后信号:压垮房价最后一根稻草是什么?
2014-02-22 14:55:25 责任编辑:方芳 来源:前瞻网
杭州楼市降价背后信号:压垮房价最后一根稻草是什么?
中国楼市泡沫的观点得到越来越多人的认可,真正压垮房地产市场的最后一根稻草会是什么?是土地制度改革,更多的集体建设用地入市,打破政府在土地一级市场的垄断?还是不动产登记制度的推行和房产税的开征?
前瞻产业研究院分析指出:这几个因素都能算上是引爆楼市泡沫的几个导火索,但是笔者以为在既得利益集团的阻扰下,这些百姓期盼的“好政策”一定是难产的。不过没关系,因为另外一些引爆楼市泡沫的引线已经点燃。且看下文分析。
一、 利率市场化捅了开发商一刀
1.贷款利率市场化
2013年贷款利率下限正式放开,意味着贷款利率实现了官方层面的市场化,而实际上银子银行的大规模扩张,使得贷款利率实质上已经市场化,政府的一纸公告只不过是承认了这个既定的事实。贷款利率的市场化并不能立即扭转当前中小企业融资难的困局,其意义在于引导银行资产重新入表,压缩银子银行的规模,从而便于管理层更好的监管金融市场。
我们知道,银子银行的操作隐秘、不规范,本身就是逃避金融监管而生,银子银行的扩张使得央行货币传导机制大打折扣。银子银行满足了传统商业银行不能覆盖或者不愿覆盖的融资需求,事实上承担了本应该商业银行承担的利率市场化重任。但我们尤其应该关注的是,银子银行的资金主要还是流向了房地产和地方融资平台。笔者猜测这规模已经相当庞大,大到一收缩就会引发局部金融风险,甚至传导至整个金融市场。
所以我们每次看到管理层讲话或者出文件规范银子银行的时候,金融市场就会引发不小的恐慌。压缩银子银行,就相当于收紧信贷,这使得市场利率进一步提升,房地产企业和地方融资平台的融资成本更高,风险爆发的可能性也就越大。房地产企业融资成本如果变高,拿地热情就会降温,回笼资金的压力也会变大,甚至会做出商品房降价出售的举动。
近日杭州率先降价就是开端。我们目前还没有看到土地市场降温,笔者怀疑是地产商受制地方政府的压力,帮着地方政府完成土地出让的指标,地产商只是依附于地方政府的小丑,更何况开发商高价拿地的钱大部分都不是自己的钱,脑子里完全没有“道德风险”的概念。那么商品房降价会不会大面积出现,笔者坚信一定会出现,地产商现在压力很大,等到撑不住的时候自然会出现,而且时间不会太久,我们可以耐心的等待。
2.存款利率市场化
当大家都在热议存款利率什么时候放开的时候,它其实已经开始了。但我没有想到的是,最先扛起这面旗帜的尽然是马云。我们还记得马云说过的那句惊天地泣鬼神的话:“如果银行不改变,我们就改变银行”,在今天看起来就一切清楚明白了。在余额宝起先推出时,不少人表示很不屑,不就一个货币基金嘛,笔者也曾经表示过不屑。但细想之,这完全有可能成为燎原的星星之火。事实上正如我们所料,继余额宝推出以来,什么百度百发、现金宝、增值宝……全都来了,他们甚至可以把大量的散钱集中起来,有了比先前更大的议价能力,光协议存款就可以杀银行一个“打落门牙肚里吞”。面对大面积的存款搬家,银行将被迫提高存款利率,或者提高“揽储型银行理财产品”的收益率。息差的收窄将使得银行盈利能力大幅下降,基于对风险的定价,相应提高贷款利率将成为银行今后的常态。
银子银行的收缩和常规贷款利率的提升,都会使得房地产企业融资成本上升,地产商的今后的压力只会越来越大。要缓解压力只能采取收缩策略。
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