房地产泡沫将于明年破裂的六大因素

一、货币超发将不复存在

M2=M0+单位活期存款+单位定期存款+个人存款+其他(证券公司客户保证金)。从金融机构信贷收支表出发，M2增量约等于外汇占款增量+新增贷款-财政存款增量。最近几年数据表明，这一公式对M2的解释力较好，以相对误差来衡量的解释力保持在90%以上。　财政存款季节性很强。在同一年内，财政存款余额波动很大，但是由于我国执行严格的财政预算计划，年度间财政存款的增量相对较小，因此财政存款年度差额相对M2数量基本稳定。

M2增速主要受到新增外汇占款和新增贷款的限制。新增外汇占款取决于出口和人民币汇率，出口增加，人民币升值，外汇占款就增加，反之就大幅度减少。而自从5月开始进出口数据挤水分后，进出口狂跌，2013年6月出口下滑3.1%，预期增长3.7%，5月同比增长1%。进口下滑0.7%，预期增长6%，5月同比下滑0.3%。出口环比下滑4.7%,进口环比下滑9.3%。出口创44个月新低.要知道2012年6月差不多是2012年最低迷的一个月，今年大家都觉得去年的基数低，所以才预期这么高，没想到这么糟糕。而7月10号的外汇市场虽然央行人民币中间价升值78个基点，但外汇市场即期汇率开盘后逆中间价而贬值，目前贬值59个基点。5月的新增外汇占款狂跌77%，预计6月份也不会好，有可能转为负值。

新增贷款也不理想，5月新增贷款仅6674亿远低于预期的8150亿,同比下滑17.4%,环比下滑15.8%。6月新增贷款为8469亿，实际6月前10天就已经超过9000亿 ，剩下的20天因流动性危机，贷款负增加，还有很多银行零增加。经历了6月钱荒过后的银行放贷势必会有所收敛，也不得不收敛，没钱可贷。根据彭博的预计，中国货币市场的流动性紧缩可能将减少今年信贷增长7500亿元(1220亿美元)，苏格兰皇家银行首席经济学家Louis Kuijs预计这将导致今年总体信贷减少1.8万亿元。

展望2014年，出口这种实体经济毫无疑问还是低迷，随着人民币升值和劳动力成本的大幅度上升，制造业外流，加上欧元与日元贬值，外资撤出中国的势头更加猛烈。而如果国家一直保持这种走钢丝的紧平衡政策，新增贷款毫无疑问也会大幅度降低，两者合力，M2 就大幅度降低。

CPI环比是一个比较好的例子，5月CPI环比下降0.3%，6月环比持平。5月的CPI与外汇占款急剧下滑，随后6月就出现了钱荒，中国将面临通缩而非通胀的威胁。

M2降低，CPI环比回落，房价上涨预期也会下降，当然地王会推高预期，但连续的CPI环比下降将打消这个预期。

二、利率市场化越来越近

正是中国长期以来存款利率跑不赢CPI，才逼得人们不得不买房对冲通货膨胀。而存款利率虽然没有上调，但是银行理财产品的收益率却在不断上调，最疯狂的35天就有7%的利息。而银行理财产品的规模越来越大，目前未偿付的理财产品有15万亿左右，这个规模是房地产2012全年销售额两倍，这意味着很大一部分资金被分流走了。

利率市场化之后，中小银行为了吸引存款,必定大幅度提高存款利率,就如同现在的理财产品.存款利率提高意味着贷款利率提高,未来的利率市场化是限定存款利率上限，但不限定贷款利率上限，而限定贷款利率下限。而中国房贷固定利率推广面极窄,大部分人都是浮动利率.现在的理财产品收益率比银行存款利率高达约2倍,利率市场化后一方面，存款利率大幅度上涨，分流更多原本可能流向房地产领域的资金。另一方面，贷款利率大幅度上涨，月供大幅度增加，而工资因为M2不再超发，反而有可能下降。此举将对刚需房地产市场造成致命打击。(看点：常清：国债期货为利率市场化保驾 机构可双向套保)

三、海外地产分流国内房地产市场

据CNN报道，NAR最新报告称，在截至3月31日的一年中，外国人购买美国地产682亿美元，其中中国买家占18%，每套售价42.5万美元的中值大大超过其它外国买家的27.6万，而且近70%为现金全款。外汇管制形同虚设。

美国全国地产经纪商协会(NAR)的数据还显示，很多中国人通过美国政府的EB-5投资移民项目购买房地产。要符合EB-5资格，外国人必须至少投资50万美元提供或维持10个就业机会。2012年近80% EB-5签证发放给中国人。

外国人购房58%集中在佛罗里达、加利福尼亚、亚利桑那和得克萨斯四个州，比例分别为23%、17%、9%和9%。

实际中国人在美买房远远超过123亿美元,大部分都是委托已经在美定居的华人亲戚或朋友代购,一来这样可以避免自己出面,逃避纪委审查,而来资金流出更容易,这些华人已经具备美国国籍,不算外国人购房,一旦国内东窗事发,就去美国,然后再将房产赠与这些逃亡来的官员.2012年中国人最少花500亿美元在美国买房.全球范围内大陆大约在海外房产上投资1000亿美元.

中国自2007年起到2012年购买的房地产超过600亿美元，中国也是澳洲游客最大方的，平均每人消费1万美元，够牛吧。(以下英文为媒体报道原文，China is the strongest growing investor, having purchased over $60 billion in Australian real estate since 2007. They are also Australia's highest-spending tourist nation on luxury goods, holiday accommodation and travel. According to the Australia-China Business Council, Chinese trade and investment in 2010 generated $10,000 in income per Australian household – a considerable contribution to the Australian economy.http://www.stratacommunity.org.au/featured-articles/foreign-investment-australias-property-market)

不止澳洲和美国，加拿大还有英国也被中国人疯抢房子。加拿大移民部资料显示，今年首季共有5万8047名移民抵埠，来自中国的新移民有9153人，蝉联第一，其次为印度的6693人，菲律宾以6588人排名第三。有超过4成新移民选择定居安省，多伦多就有2万人，其次为魁省的1万1786人及卑诗省的8107人。而宣誓成为公民者，以印裔最多，其次为菲律宾，中国排名第三。这9153新移民都要买套豪宅，估计在45万美元左右，也就是40亿美元。

还有些地方如新加坡、马来西亚，香港，中国人都是带千万现金买房。

随着人民币持续贬值,大批富豪和权贵都要将国内房产套现,当然它们是套现不成滴,但他们仍然有能力转投资海外房地产,2014年预计将超过2500亿美元,2015年超过3500亿美元,这不仅让国内高端房产急剧萎缩,也将导致大量资金流出,进一步打压人民币,形成恶性循环,最终导致经济大幅度下滑和地产泡沫破裂。