房地产泡沫将于明年破裂的六大因素

四、疯狂的购物中心

星巴克无法承受高房租退出北京国贸，电子商务风行，实体店成摆设，线下挑好，线上买好。照理说，传统商业应该面临巨大冲击，商业地产会非常艰难，但是你想错了，中国的购物中心越修越豪华，越来越大，越来越贵，以广州郊区的万达购物中心，目前均价接近12万一平，但卖的很好。(看点：中国房地产将滑向火炉还是寒窟?)

道理很简单，不限购不限贷，虽然需要首付50%，但对富豪们来说全款付也没问题。再有就是南方人笃信，一铺养三代，还有这些购物中心大多推出包租服务，实际不过是拿客户的款顶租金。

世界领先的商业地产服务公司世邦魏理仕(CBRE)最新的研究报告显示，目前全球在建购物中心面积达3,200万平方米，年成长15%，刷新纪录。而中国在建购物中心的面积，更占全球的一半以上(1,680万平方米)。

世邦魏理仕全球购物中心针对开发最为活跃的城市研究显示，目前全球在建购物中心面积排名前10位的城市中，7个城市都来自中国，其中成都以290万平方米的在建面积位居第1，天津以210万平方米排名第2，沈阳、重庆、武汉、广州和杭州将在未来3年各交付100万平方米以上的购物中心，分列第4至8名。

毫无疑问，这是个巨大的泡沫。

五、 房企的内忧外患

因为2012年房地产市场低迷，企业拿地意愿不强烈，有些中小型房地产企业，几乎没有拿地。2012年10月以后房地产企业大翻身，进入2013年，大家都疯狂拿地，地王频繁出现。由于2012年对市场观望，房地产企业大多是短期贷款，很少长期贷款。进入2013年，面临必须拿地和巨额贷款到期的双重挤压。要么不拿地，未来可能面临无地开发，就停工，要么大量拿地，让贷款违约或展期，以目前的流动性紧张态势，展期的可能性不大。

2012年下半年房地产企业趁流动性充裕，纷纷在香港发行美元债券。不过经历6月钱荒以后，债券价格连续下跌，收益率大涨，这将使得房地产企业的融资成本大增。

德意志银行的一项追踪78只房地产公司债券的指数显示，房地产公司债价格在5月中旬开始下跌，平均收益率从7%升至9.3%。举例来说，中国大型房地产开发商碧桂园控股有限公司(Country Garden Holdings Co., 简称：碧桂园)发行的10年期债券价格自5月中旬以来已累计下跌15%，同期收益率由6.5%升至近9%的水平。这意味着房企的融资成本上升了不少。

中国国内的担忧情绪日渐升温，导致国内债市表现远逊于亚洲其他债市，并且错过了一次反弹机会。亚洲范围内评级为投资级的主权债券价格较5月初最高点回落12%之后，目前已自6月末的最低点攀升近4%。

中国债券基金连续三周出现资金净流出。债券骤跌的部分原因在于，美联储政策前景不明令全球资金迅速撤离像中国这样最具风险的市场。

中国房地产企业青睐发行美元债券，这在2012年底呈现爆发，目前有大约600亿美元的房地产企业债券。

在香港上市的大陆开发商类股也同样陷入困境。两家大型公司华润置地有限公司(China Resources Land Ltd., 简称：华润置地) 和世茂房地产控股有限公司(Shimao Property Holdings Ltd., 简称：世茂房地产)的股票自5月末来均下跌约14%，而大陆股市自5月末以来的整体跌幅为14.4%。

六、人民币贬值

从2012年10月到2013年5月，人民币大幅度升值，基本上大家都认定人民币升值空间不大了，随着美国退出QE，美元大幅度上涨，人民币贬值不可避免，虽然央行用人民币中间价尽力推高人民币，但大家对人民币继续升值的信心已经基本没有了。人民币贬值意味着以人民币计价的资产贬值，长达10年的人民币资产泡沫开始破裂。

2013年底的存款保险(放心保)制度、国债期货，2014年的利率市场化推行，将直接刺破房地产泡沫，而国家或许正想房地产泡沫小幅度破裂，这样可以降低未来大范围破裂对经济造成的灾难性后果，国家极有可能在初期见死不救，任凭房地产企业破产，任凭市场急速冷冻，不过万一玩大了，谁都负担不起后果。