为什么国人都住小区，而老外普遍住在马路边？

（图片来源：摄图网）

本文转载自微信公众号“城市战争”(sunbushu123)，作者：孙不熟，是公众号“城市战争”创始人、华南城市研究会副会长、广州市房地产协会专家委员会委员

有时候不去国外看看，都不知道中国人住得有多好。

有朋友最近去了趟日本，顺道去当地的老同学家里做客，回来和我说，咱们中国人住得太好了，我说好在哪里?

她噼里啪啦说了很多，我帮她这样总结了一下：

01

首先，咱们住的都是小区，而老外基本住在马路边，无论是日本，还是美国、欧洲，很多国家的大城市都是这样。

在中国，无论是北上广深还是五六线小县城，但凡是个新一点的楼盘，通常都是封闭式管理的，通常都是有花园和草坪的，稍微好一点的还会配泳池、超市、楼巴，甚至有的小区还能围湖而筑、占山而建，私享一片山水资源。

在国人看来，单体楼是一种品相极差的产品，它意味着噪音大、住户混杂、私密性差。

但在国外，无论是纽约、东京还是伦敦，封闭式小区，极为罕见，绝大部分住宅都是直接矗立在马路边的，即使是洛杉矶比弗利山庄这样的超级豪宅也往往是开放式的。

巴菲特老家的别墅，也是直接沿街的，没有高墙大院，没有高档园林，毫不起眼，也没什么私密性可言，但每年的巴菲特股东大会，他的全球粉丝都会来这里打卡。

02

另外，咱们非常在乎“梯户比”，理想状况是一梯一户，两梯四户还过得去，两梯六户、三梯八户已经算极限了，如果是两梯八户这种，基本别想卖出去了。

我们好像很嫌弃邻居太多的房子，但在国外，一个单元层住十几二十户很正常，他们的住宅楼盖得很像我们的公寓楼甚至写字楼，通风、采光和咱们的房子没得比。

而且，国人选房，朝向啊、有没有阳台都是非常重要的参考指标，但在国外，特别是美国，大部分房子是不设阳台的，即使是别墅，也很少看到有阳台。这方面涉及到一些生活习惯的差异，老外洗衣服喜欢用烘干机，不会到阳台上晾晒，甚至认为阳台上晒衣服有碍观瞻，阳台好像也没什么用。

房子的通风，他们习惯用新风系统来解决，靠“南北对流”来吸引自然风基本是奢望。至于朝向，这个就更不讲究了，甚至可以用乱七八糟来形容，国人选房信奉的“南偏东15度”黄金标准，对老外来说，简直可称之为矫情。

除了房子，国外大城市的绿化也普遍很差，很多街区连行道树都没有，100%的石屎森林，建筑密得让人透不过气，好不容易看到一个公园，也只能叫“口袋公园”，无论是面积还是颜值，还不如中国随便一个住宅小区的内部花园。

你看，说了这么多，我都忍不住感慨，国人住得太奢侈了，和老外相比，我们简直是人人住豪宅啊!

毕竟，在国外大城市，土地产权往往是极为分散的，根本不具备建设大型封闭式小区的条件。

03

然而，事实真的是这样吗?其实，以上只是挑好的在说，还有很多方面，我们其实住得很差。

首先，国人住别墅实在是太难了，不仅仅是价格昂贵，更重要的是别墅用地是严格控制的，有钱还不一定买得到。而在国外，别墅随处可见，普通中产也住得起，即使是在人口极度稠密的东京，很多地方还能看到一家一栋房。

据日本住房与土地调查数据显示，2013年日本共有5210万套住宅，其中一户建住宅为2860万套，占住宅总数的55%;超过了公寓住宅42%的占比。

当然，前面说了，无论是日本的独立屋，还是欧美的大别墅，一般都是矗立在马路边的普通房子，和国内大城市那些私密尊贵奢华的别墅区，是没法比的。

其次，国外房子的建筑质量普遍更好，不漏水只是最基础的要求，很多超过五六十年甚至上百年楼龄的房子，照常使用，没有任何问题。

更值得一说的是物业服务，即使是楼龄四五十年的老小区，也非常干净整洁，旧而不脏、破而不乱是国外住宅的普遍观感。当然，高质量的物业服务离不开高收费，有个朋友在东京买了一套小公寓，只有50多平米，房子也很老，相当于国内的“老破小”了，但每月物业费差不多要2000元人民币。

而在国内，新建小区一般过个上十年，折旧就非常明显了，小区环境和卫生也大打折扣，衰败气息扑面而来，物业服务不断走小破路。

另外一个细节值得一说的是，发达国家的城市管理非常精细化，生活在开放式小区，往往也能享受到封闭式小区的那种良好环境。

有个朋友在美国生活，她说美国人如果觉得邻居太吵，是可以打政府热线投诉的，政府工作人员会很快派人去警告，这种服务效率甚至比国内封闭式小区的物业公司还高效。

所以，如果没有精细化的城市管理能力，冒然拆除小区围墙是不行的，虽然开放式街区有很多优点，但目前来看，拆除既有围墙的条件还不成熟，国家也只是要求新建小区推广街区制。

所以，国人住小区、老外住马路边，背后其实有各自不同的国情，不能简单粗暴的对比或者照搬经验。