为什么国人都住小区,而老外普遍住在马路边?

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20 孙不熟 • 2019-06-10 10:37:51  来源:城市战争 E3867G2

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(图片来源:摄图网)

本文转载自微信公众号“城市战争”(sunbushu123),作者:孙不熟,是公众号“城市战争”创始人、华南城市研究会副会长、广州市房地产协会专家委员会委员

有时候不去国外看看,都不知道中国人住得有多好。

有朋友最近去了趟日本,顺道去当地的老同学家里做客,回来和我说,咱们中国人住得太好了,我说好在哪里?

她噼里啪啦说了很多,我帮她这样总结了一下:

01

首先,咱们住的都是小区,而老外基本住在马路边,无论是日本,还是美国、欧洲,很多国家的大城市都是这样。

在中国,无论是北上广深还是五六线小县城,但凡是个新一点的楼盘,通常都是封闭式管理的,通常都是有花园和草坪的,稍微好一点的还会配泳池、超市、楼巴,甚至有的小区还能围湖而筑、占山而建,私享一片山水资源。

在国人看来,单体楼是一种品相极差的产品,它意味着噪音大、住户混杂、私密性差。

但在国外,无论是纽约、东京还是伦敦,封闭式小区,极为罕见,绝大部分住宅都是直接矗立在马路边的,即使是洛杉矶比弗利山庄这样的超级豪宅也往往是开放式的。

巴菲特老家的别墅,也是直接沿街的,没有高墙大院,没有高档园林,毫不起眼,也没什么私密性可言,但每年的巴菲特股东大会,他的全球粉丝都会来这里打卡。

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另外,咱们非常在乎“梯户比”,理想状况是一梯一户,两梯四户还过得去,两梯六户、三梯八户已经算极限了,如果是两梯八户这种,基本别想卖出去了。

我们好像很嫌弃邻居太多的房子,但在国外,一个单元层住十几二十户很正常,他们的住宅楼盖得很像我们的公寓楼甚至写字楼,通风、采光和咱们的房子没得比。

而且,国人选房,朝向啊、有没有阳台都是非常重要的参考指标,但在国外,特别是美国,大部分房子是不设阳台的,即使是别墅,也很少看到有阳台。这方面涉及到一些生活习惯的差异,老外洗衣服喜欢用烘干机,不会到阳台上晾晒,甚至认为阳台上晒衣服有碍观瞻,阳台好像也没什么用。

房子的通风,他们习惯用新风系统来解决,靠“南北对流”来吸引自然风基本是奢望。至于朝向,这个就更不讲究了,甚至可以用乱七八糟来形容,国人选房信奉的“南偏东15度”黄金标准,对老外来说,简直可称之为矫情。

除了房子,国外大城市的绿化也普遍很差,很多街区连行道树都没有,100%的石屎森林,建筑密得让人透不过气,好不容易看到一个公园,也只能叫“口袋公园”,无论是面积还是颜值,还不如中国随便一个住宅小区的内部花园。

你看,说了这么多,我都忍不住感慨,国人住得太奢侈了,和老外相比,我们简直是人人住豪宅啊!

毕竟,在国外大城市,土地产权往往是极为分散的,根本不具备建设大型封闭式小区的条件。

03

然而,事实真的是这样吗?其实,以上只是挑好的在说,还有很多方面,我们其实住得很差。

首先,国人住别墅实在是太难了,不仅仅是价格昂贵,更重要的是别墅用地是严格控制的,有钱还不一定买得到。而在国外,别墅随处可见,普通中产也住得起,即使是在人口极度稠密的东京,很多地方还能看到一家一栋房。

据日本住房与土地调查数据显示,2013年日本共有5210万套住宅,其中一户建住宅为2860万套,占住宅总数的55%;超过了公寓住宅42%的占比。

当然,前面说了,无论是日本的独立屋,还是欧美的大别墅,一般都是矗立在马路边的普通房子,和国内大城市那些私密尊贵奢华的别墅区,是没法比的。

其次,国外房子的建筑质量普遍更好,不漏水只是最基础的要求,很多超过五六十年甚至上百年楼龄的房子,照常使用,没有任何问题。

更值得一说的是物业服务,即使是楼龄四五十年的老小区,也非常干净整洁,旧而不脏、破而不乱是国外住宅的普遍观感。当然,高质量的物业服务离不开高收费,有个朋友在东京买了一套小公寓,只有50多平米,房子也很老,相当于国内的“老破小”了,但每月物业费差不多要2000元人民币。

而在国内,新建小区一般过个上十年,折旧就非常明显了,小区环境和卫生也大打折扣,衰败气息扑面而来,物业服务不断走小破路。

另外一个细节值得一说的是,发达国家的城市管理非常精细化,生活在开放式小区,往往也能享受到封闭式小区的那种良好环境。

有个朋友在美国生活,她说美国人如果觉得邻居太吵,是可以打政府热线投诉的,政府工作人员会很快派人去警告,这种服务效率甚至比国内封闭式小区的物业公司还高效。

所以,如果没有精细化的城市管理能力,冒然拆除小区围墙是不行的,虽然开放式街区有很多优点,但目前来看,拆除既有围墙的条件还不成熟,国家也只是要求新建小区推广街区制。

所以,国人住小区、老外住马路边,背后其实有各自不同的国情,不能简单粗暴的对比或者照搬经验。

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