小区的确在“衰败”，但会越来越值钱

（图片来源：摄图网）

本文转载自微信公众号“城市战争”(sunbushu123)，作者孙不熟，是公众号“城市战争”创始人、华南城市研究会副会长、广州市房地产协会专家委员会委员

咦?这标题不是自相矛盾吗?

最近有一篇网络热文《当小区难以挽回地走向衰败》，很多人看了之后觉得醍醐灌顶，倒吸一口凉气，惊叹房地产市场居然存在一个如此大的坑，摘选一段文字如下：

现实中很多小区会陷入这样的恶性循环：物业服务质量下滑 —> 拖欠物业费 —> 物业继续恶化，逐渐突破能正常运转的底线：

1、绿化带杂草化、裸土化、狗屎堆化、车位化。

2、暖气温度不达标，取暖费和物业费一样陷入恶性循环。

3、楼道等公共空间被私自占用甚至封闭。

4、门禁虚设，街道免费重新安装单元门后又被嫌麻烦的业主破坏。

5、垃圾处理不及时，打扫和清洁处于半瘫痪状态。

6、电梯接近寿命极限，且无法给出更换方案。

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既然所有小区都无可挽回地走向衰败，那是不是意味着只有购入一手房才是有价值的，而且要在它衰败之前赶紧脱手?

我的回答是，关键是看你如何定义“衰败”?是指小区内部的衰败还是外部的衰败?

上述网文中提到的小区绿化无人打理、垃圾遍地、楼道占用、物业服务质量下滑等现象，的确是一种“衰败”，而且这种衰败是不可逆的，因为任何商品或者说物品都会折旧，即使你购入的是卡地亚钻戒或者深圳湾顶级豪宅，也不例外。

更重要的是，中国的物业费没有市场化，物业费一旦被确定下来，基本就会伴随终身。任何小区，甭管你是普通住宅还是豪宅小区，想让物业费跟着物价变化一起调整，几无可能，因为要调整物业费或者动用物业维修基金，需要很多繁琐的程序，别的不说，单就召开业主大会、成立业委会这两点要求，就难倒了99%的小区。

例如，北上广市中心很多小区的物业费10年前就是两三块，到今天还是两三块，而同期社会平均物价翻了好几倍，我听过不少资产千万级的业主，为了小区大堂夜间要不要开空调争得不可开交，你说这些小区的物业服务能好到哪里去?

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说了这么多，其实可以归结为一句话，任何小区的物业管理都是不保值的，几乎一定会走下坡路的，但我很想问各位一句，物业服务真的有那么重要吗?

没错，国人已经习惯了花园洋房、封闭式小区，无论是北上广深还是犄角旮旯的小县城，但凡是个一手楼盘，通常都是封闭式管理的，通常都有花园和泳池的。

但在国外，无论是纽约、东京还是伦敦，有围墙、有花园的楼盘，通常是超级豪宅才有的待遇，而绝大部分普通住宅楼都是直接矗立在马路边的，就连巴菲特的房子也不例外，这种房子根本谈不上有多少物业服务，那难道这类房子就没人要吗?

当然不是，这些物业服务少得可怜的房子，要涨一样涨。

事实上，从市场的反馈来看，房子之所以值钱， 不在于房子本身和物业服务水平咋样，而在于它捆绑的城市资源咋样。随着时间的推移，前者一定会走下坡路，而后者会不断升值，除非经济增长停滞了。

举个例子，广州番禺有很多现代化的超级楼盘，但今天来看，这些小区的房子和10多年前相比，折旧明显，衰败气息也扑面而来，但和10年相比，它的价格却翻了好几倍，什么原因?

小区内部的确在衰败，但小区外面的世界没有衰败啊，而且在飞速进步。比如地铁7号线开通了，万达广场开业了，万博商务区建成了，配套的学校成熟了，再加上广州经济增长了，越来越多的人口涌入番禺……这些利好因素完全对冲了小区折旧的负面因素，并拉动房价上涨。

再说了，北上广深中心城区那些所谓衰败的“老破小”，在升值幅度上，何曾亏待过它的业主?

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你看，在决定房价的多个变量中，小区本身的“衰败”其实没那么重要，更重要的是它依附的城市资源有没有衰败。

因为我们本质上购买的不是房子，而是各种城市资源组成的资产包，这才是房地产的根本。所以，我们更应该关心的不是小区内部的世界，而是小区外部的世界。假设一个小区内部的环境越来越好，但它配套的城市资源在走下坡路，这种房子是不能买的。

很多时候，有些小区越旧，它的配套反而更好，因为教育、医疗、文化这些资源，需要时间的沉淀才能变好，想一想，为什么广州最好的小学都在越秀区呢?

有个朋友在上海市中心买了套上世纪70年代的房子，那小区要衰败有多衰败，连物业费都不用交，但他买入的单价近7万，面积还不到50平米，租金却达到了8000块，为什么这么值钱?

很简单，他买入的不是房子，而是上海的城市资源。

当然，我的意思不是说物业服务不重要，我不否认它非常影响居住体验，但很多人没意识到，良好的物业服务更像是一种锦上添花的奢侈品，有当然好，没有，其实也可以接受的：绿化差点就差点，垃圾多点就多点。唉，房价那么贵，相比上班近、学校好，这些都不是事儿。

再想一想，一个社区既然选择了封闭式管理，就等于是把围墙内部的环境私有化，而这个东西的维护成本是很高的，它需要持续高投入的物业管理和较高的社区自治能力，但这两点，我国绝大部分小区是不具备的。

说句可能不好听的，要想维系高品质的物业服务，只有两个选择，一是把物业费涨起来，另请大品牌房企的物业公司来管理。

二是干脆把围墙拆掉，将小区内部道路还原为市政道路、小区绿化还原成公共绿化，让政府来管理好了。东京、纽约有很多独立屋就在马路边，也没见多么乱。

一句话，真正值钱的不是小区内部的物业服务，而是小区外部的城市资源。后者是城市的公共产品，前者是富人的个性化消费，你不能对个性化消费有太高要求啊。