房贷税收新政是救楼市组合重拳

央行、住建部、银监会三部门发布了《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》。财政部、税务总局同步调整了个人住房转让营业税政策。市场猜测多日的救市组合拳终于重拳出击。

从二月份房地产数据全军“覆没”后，社会各界以及市场就纷纷传言包括房贷、公积金、税收等政策进一步放宽放水的消息和猜测。一些地方政府可谓先知先觉，已经提前要求本地公积金贷款首付款比例降低到20%。现在看，这是全国性政策的预演和预热。

房贷政策的核心在两点：首要的是首付款比例。这是货币信贷政策的数量工具，即：决定房贷在量上的宽松与否，决定着给你贷款的绝对金额多少的问题。次要的是利率，决定着贷款价格高低和成本大小的问题。这两点相比较，首付款比例比利率还要关键和重要。因此，房贷政策松紧的关键还要看首付款比例政策的宽严。

从这十几年来看，在2007年以前，首付款比例维持在30%。这个首付款比例水平是监管部门要求的，更是商业银行出于风险考虑自律性的内在要求。约定俗成的个人住房信贷首付款比例特别是二套以上住房首付款比例的安全底线应该是30%以上。

从2014年9月底份开始，央行拉开了新一轮放松房贷政策的序幕。2014年9月29日，央行、银监会发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》的四条中，将首付款比例放松为：对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。这就意味着首付款比例可降到三成，利率最低可执行基准利率的0.7倍。

这次三部门在此基础上更大力度放松首付款比例，通知规定：“对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%”，大大超出市场预期。比此前的60%直降20个百分点。市场此前预期第二套住房首付款比例可能放松到50%。三部门明确规定未结清首套房贷款就可以贷款购买第二套住房，实质上是允许居民贷款购买两套住房。而且，三部门通知中的第一条开明宗义就是“满足居民家庭改善性住房需求”。

同时，公积金贷款放松程度也大大超过市场预期。购买首套普通自住房，公积金贷款最低首付款比例降为20%，超过商业银行以风险衡量的30%底线;对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。

首付款比例大幅度下调，商业银行执行和落实上要比降低利率有主动性和积极性。降低房贷利率的话，是让银行让利给购房者，银行不会有主动性和积极性。而降低首付款比例，是扩大银行房贷规模，给其增加收入和利润的。银行当然乐意和积极贯彻落实。

为刺激房地产市场，房贷政策已经不遗余力了。房贷政策历来是猛药，历来是房地产疯狂增长、房价暴涨的“核武器”。一般情况下，会对房地产市场和房价上涨起到助推作用。

不过，房贷政策接连祭出猛药，市场可能会有另一种理解，那就是也折射出房地产市场已经低迷危机到非常严重的程度，房价下跌的大势不可逆转。也许会出现越跌越不买，越救市购买力越不买账的情况。绝对不排除这种市场心理反应和预期。

还要考虑的是，这次政府救市使用的是组合拳。在房贷政策首付款比例大幅度降低的同时，住房税收政策在同步放松。财政部、国税总局3月30日下发了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，将二手房营业税免征期限由5年改成2年。房贷和税收组合拳重拳出击，市场应该会迅速做出反应。预期房地产市场和房价将会出现报复性反弹的局面。

从政府组合拳重拳救市看，大有房地产不复苏不罢休，房价不从低迷转为上涨救市措施不停止的迹象。

如果这次超预期组合重拳市场仍然不买账的话，相信拳更重、措施更硬的调控举措将继续出台，比如：在支持自住型、改善型住房的基础上，出台支持投资性住房需求的刺激政策等。

几个担忧也不免浮现出来。在本来房价就没有多大幅度下跌情况下，房贷、税收政策全方位放松，房价报复性反弹后，工薪阶层更加买不起住房的现实如何解决?货币信贷继续大幅度流向房地产领域后，加剧房地产金融泡沫风险如何应对和化解?信贷、税收组合重拳刺激下，必将使得房地产、股市成为最吸金的行业，所有资金资本都流向房地产行业和股市，实体经济融资难将会加剧，经济结构调整和转型无疑会受到影响和干扰，怎么办?这需要高层拿出智慧来应对和解决。