中小房企借高利贷是饮鸩止渴

“我们这里好几家开发商集中高息贷款，大多是通过熟人或者亲戚，如果手里有闲钱，可以投到那里，每个月的利息是在4%上下浮动”，家住河北的李女士说，“但是现在楼市不是特别好，一般关系的不太敢投了。”

目前，中国房地产反自然季节般寒冷，高房价拐点已经到来。交易量大幅度下降，楼市不断降温，房价持续走低，使得房地产风险凸显出来。对这种风险最为敏感的就是金融机构。特别是银行对存量巨大的房地产贷款风险越来越担忧，对新增房贷越来越谨慎。这是经济金融规律所决定的，即：哪个行业风险显现，哪个行业就会迅速出现惜贷等流动性紧缩现象。这种现象往往是一个恶性循环：房价越下降-楼市风险越大-银行越惜贷-房企资金越紧张-楼市越萎靡-房价越下降……

在楼市流动性紧缺，银行惜贷情况下，首当其冲的是实力薄弱的中小房企，特别是本来房价就是跟风一二线城市被炒作走高的三四线城市。金融机构不但不敢于发放新贷款，而且还要抽回收回存量贷款。仅信贷资金停贷抽贷就会把房企逼到绝路上。因此，三四线城市的中小房企寻求民间高息借贷是可能的，是被逼迫的。或者寻求信托公司或者基金公司融资以解燃眉之急都是可能的。从经济学上，就是风险溢价，即：风险越高的行业和项目，融资往往高出市场平均利率一大截，高出部分是对承担高风险投资的额外回报。

在目前房地产市场低迷情况下，银行惜贷抽贷都是再正常不过了。其主要还是从风险角度考量的。信贷资金的安全性、流动性和盈利性是投放三性原则。安全性排在第一位。而目前，开发商的开发贷已经存在非常明显的风险。

从土地开发贷款来说，受房价下降影响，许多地方土地拍卖已经出现流拍、底价成交情况，一些昔日“地王”纷纷折本退回土地，卖地难问题正在显现。土地开发贷款风险是巨大的。

从房产开发贷款来看，土地开发贷款风险大，肯定传递到房产开发贷款上。在楼市低迷情况下，在房价走低趋势业已形成前提下，发放房产开发贷款无异于自寻风险。在这个时刻，银行惜贷、抽贷完全是从内部经营风险出发的，是无可厚非的。

目前，全国房地产贷款14万亿元，其中房产地产开发贷款大概在3万多亿元，风险逐渐在暴露，银行正在发愁这些贷款风险如何预防呢？那还顾得上，那还敢于发放新的开发贷款呢？

中小房企被逼迫伸手向高利贷融资，这是一条不归路，完全是饮鸩止渴的做法。对高息融资应该一分为二看待。在房地产行业火爆，房价持续性走高情况下，因为抢占市场一时出现资金不足时，向高利贷融进少量短期资金，以渡过一时难关也未尝不可。如果在整个市场低迷，房价走低趋势已经形成情况下，不说是高息融资，就是按照市场平均利率融资都风险非常之大。如果伸手向高利贷融资，那基本就是一种自杀行为。比如：“每个月的利息是在4%上下”，年息就是48%，这种融资成本就是在房价暴涨时期都很难覆盖利息，何况房价正在走低呢？

那么，银行不给贷款，不借高利贷怎么办呢？笔者认为，中小房企摆脱困境的唯一出路是尽快降价销售存量房，以价换量回笼资金。把回笼的资金用于尚未完工的在建项目，促其尽快完工进入销售环节。同时，迅速停止开发新项目。这将会带来房地产市场的整体性回落，整体性将泡沫风险挤压和消化掉，高房价高地价将会有一个深度下降。必将使得整个房地产市场逐渐趋向稳定，待到房价下降到一定水平后，持币观望的刚性需求必将被释放出来。这时房企再在低价位上拿地开发，房价肯定比当前要低得多，房企利润空间又并不少，是一个购房者与房企双赢的结果。

总之，中小房企解决资金链条断裂风险的出路是降价换量、回笼资金，依靠借高利贷融资是一条不归路。