房价的博弈：楼市宏观调控或将惨淡收场？

此轮宏观调控已经持续一年有余，但是房地产的价格并没有如我们预期的那样出现下调，相反却出现了小幅上涨。房地产价格的上涨已经明白无误地高告诉我们，宏观调控以失败告终已成为必然结局，无论是房价还是其他方面。

对于大地产商而言，由于在拿地、供应商谈判以及内部成本控制等方面的优势与能力，本轮宏观调控并没有对他们造成太大的影响。从房地产业上市公司的经营财报来看，2012年前三季度的成绩并不算太差，销售利润率稍有下降罢了。

苦逼的是中国的制造业，一吨钢铁的利润还不如一头猪，与地产相关的产业所受影响相比，异常惨烈。这是此轮宏观调控的巨大失败。

目前，高房价似乎已经高到怨声载道的地步。按理说，商品房本是商品，就算是特殊的商品，也必须符合供求规律。价格上涨就代表了需求未被满足，无论是自主性需求还是投资型需求。需求越是旺盛，房价就自然越加高涨。宏观调控的理论基础也是基于供求规律，于是笔者不禁要问，基于供求规律是正确的吗?

需求未被满足，正确的思路应该是想方设法增加供给，而不是抑制需求。如今调控的手法即抑制了需求，也抑制了供给，能达成房价下滑的目标吗?很难，在消费者处于完全不利地位的情况下更难。再者，随着调控的进一步进行，消费者也会慢慢地转移价格“锚”，会以新的的价格做基础，认定新的房价“锚”，市区需求逐渐转移到城郊或临近城市，需求的力量逐渐推高周边地区的房价。

同时，供求规律有个基本的假设，那就是消费者都是理性的，这正是该规律的致命所在。

消费者多半是不理性的，这才是常态。因此，这里就有必要把需求区分为两种类型：理性需求和非理性需求。在信息充分的环境条件下，消费者作出理性的判断是容易的，但是在信息不充分的条件消费者很容易作出非理性的判断，极易发生“羊群效应”。

宏观调控的目的本是想挤出投资型需求(而前文提到的非理性需求则集中在投资型需求上)，避免房市犹如股市般的击鼓传花，成为权贵资本的获利场，成为博傻的游戏，保护自住需求者的利益。出发点毋庸置疑，但好心没做好事。

宏观调控的一棒子下来，连同大家一起被打了，导致市场有效需求集体衰退，与此相关产业哀鸿遍野。暂时来说还没有割到投资者的“韭菜”，但是部分行业却坐实了给房地产行业打工的角色。

其实，政府要达到挤出投资型需求的目的并不难，政府只要告诉消费者或者投资者那个地区现在的房屋存量到底是多少?到底有多少人口需要进行租住房屋抑或外来人口的数量?现阶段房屋的空置率是多少?消费者自然就能知道该不该参与这场游戏。

很遗憾，政府没有做这样一件更简单有效的事情，相反做了件毫无意义的事。不过这是可以理解的，这正是“管”的思维，而非市场经济的思维，市场经济的思维是让信息更加透明，更加公开。

如果房屋存量、房屋空置率和外来人口情况都是知晓的情况，一个地方房价依然快速上涨，那必然意味着这个区域确实有旺盛的需求，房价高也不足虑。相反，高房价还有可能成为倒逼产业转移的重要推动力，特别是对于长三角、珠三角等经济发达地区来说，土地资源越加稀缺，房价越高，倒逼的力量就越大，生产效率较低的产业必然要想办法转移。这难道不是好事吗?更何况，经济发达地区早就提出了“腾笼换鸟”的政策方针。在某种程度上，这也是高房价的积极意义。