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2019年深圳工业地产园区租赁市场前景?

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2019年05月11日提问
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    吴小燕 吴小燕 的回答 2019-05-13 15:26
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    综合各大地产集团对于深圳2019年产业地产的发展趋势预判,可以得出,2019年深圳工业地产园区租赁市场或将继续保持增长态势。
    主要原因可归结为,粤港澳大湾区的发展和跨境电商等产业发展带动仓储物流等用地的需求增长,而深圳工业园区供应增长幅度小,整体仍处于供不应求状态。 



    (1)高力国际:跨境电商的快速发展继续带动深圳仓储物流园区租赁需求增长,同时物流活动持续外溢至东莞与惠州 
    纵观2018年市场需求旺盛,但年内深圳未录得新增仓储供应入市,新增供应的缺乏助推了对东莞及惠州仓储空间的需求。目前东莞及惠州物流仓储总体量为151万平方米,为深圳现有存量的75%。 
    新增供应缺失持续拉升深圳仓储租金水平,截至2018年第四季度,全市平均租金同比增长10%至每平方米每月49.6元,整体空置率低至3%。相比之下,东莞与惠州的月平均租金仅分别为每平方米36.0元与每平方米33.4元,目前两个城市整体空置率均低于5%。 
    高力国际深圳产业及工业地产服务部董事陈剑锋表示:"持续增长的跨境电子商务与内需刺激政策将拉升深圳物流仓储的需求。由于空置率处于低位,预计2019年全市平均租金将实现8%的增长。随着东莞与惠州新增物流仓储设施的入市以及大湾区内的优化运作,深圳物流用地供应的缺口将有效得到填补。" 
    (2)世邦魏理仕:供应面紧缺的现象依将持续 
    世邦魏理仕数据显示,2018全年深圳录得一个21万平方米高标仓入市,为近三年以来的最高纪录。整体市场供不应求依然持续,空置率在年末录得5.3%,相比2017年有0.4个百分点的升高,但总体维持在较低水平。回顾2018年,受新增供应为位于保税区项目的带动,除中小型电商、以菜鸟联盟旗下的第三方物流和零售需求以外,进出口需求也成为全年需求的重要组成部分。租金方面,供不应求继续推升优质仓库在低空置率的情况下提高其租金报价,全年录得3.1%的租金增长。
    2018年深圳共四宗物流用地出让,其中三宗的容积率均在2.5以上,预计将以楼仓形式入市,而另一宗预计将作自用。因此2019年,预计仅有一个13万平方米的新增供应入市,整体市场的新增供应将依然有限。同时,按照原有的规划,个别项目将被转为办公、展览等其他用途或者考虑卖出,因此整体市场的供应面紧缺的现象依将持续。



    另外,世邦魏理仕华南区顾问及交易服务|产业地产部主管邓伟表示:"从市场寻租需求来看,来自国外的第三方物流、服装和家居品类的零售及来自国内的数据中心租户在深圳积极寻租。部分需求因承租的面积较大,较难在深圳落地,预计会外溢至周边城市。同时,受中美贸易战影响,部分保税仓出现空置较高的情况下,预计会申请向非保税仓转化,从而承接来自电商、第三方物流和数据中心的需求。"
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