国外住房租赁金融扶持经验有哪些？

一是REITs。REITs起源于美国上世纪60年代，是美国住房租赁市场发展的重要金融支持工具。近年来，借助REITs等金融工具的支持，美国最大的两家长租公寓管理公司AVB( AvalonBay Communities)和EQR(Equity Residential)的市值已发展到300亿美元。美国的REITs制度对机构组织形式、资产、收入来源和分配方式及应遵守的法律等都做出了明确要求。除此之外，穿透性税收优惠是美国REITs发展的重要驱动力，其核心在于企业的收益和损失可以冲抵企业持有人的个人所得税应税收入，避免了双重征税，以此鼓励所有美国投资者投资大型综合房地产项目。

二是政府提供贷款优惠政策。美国住房和城市发展部（HUD）以家庭基金的形式，向以各种形式兴建可支付住宅的私人开发商或社会非盈利群体提供直接贷款、贷款担保，或直接向低收入群体提供租金补贴。 

三是租赁住房抵押贷款证券化。美国政策性住宅金融机构（如房利美、房地美）购买住宅抵押贷款，发行CMBS筹措资金，向商业银行、房地产抵押贷款公司等一级市场的金融机构购买房地产抵押贷款，为一级市场的金融机构提供流动性，一级市场的金融机构再向由联邦住宅管理局（FHA）担保的开发商发放低息的租赁住房建设贷款。 

（二）德国的低息住房租赁贷款 德国租赁住房市场占住房市场的比重居欧盟之首，住房租赁体系在整个住房市场扮演着极为重要的角色。德国住房租赁市场融资渠道多元化，但相较于IPO、企业债、REITs等融资方式，银行信贷融资的作用表现得更为突出，可以为不同收入和信用等级的居民提供多样化且独具特色的金融服务。 一是德国政府参与或直接投资设立促进住房建设的政策性金融机构，为私人投资建造低租金住房提供优惠利率贷款；通过设立住房建设基金，支持银行给予开发商无息或低息贷款。以德国第五大住房租赁企业Buwog集团为例，在其贷款结构中，24%来自于政府补贴的贷款，76%来自于银行，平均贷款期限为15.9 年，平均融资成本仅为2%。 二是德国住房金融体系实行契约式住房合同储蓄制度（Contract Saving Housing, CSH)与信贷配给制，要求居民存款额达到40%～50%时才可获得贷款，首付比例相对较高。而德国租赁保障比较完善，实现了租购同权，相对来说，德国人在需要背负较大贷款压力才能买房的情况下，更愿意租房。 三是德国发达的全担保债券市场有效降低了银行的融资成本。德国的抵押银行通过发行中长期全担保债券募集低成本的资金，再发放以土地、房屋及其他不动产为抵押的中长期贷款，有效降低了住房租赁机构长期贷款的利率。比如，潘德布雷夫（Pfandbrief）全担保债券目前已成为德国和欧洲其他国家进行住房建设和公共事业建设融资的重要手段。

（二）德国的低息住房租赁贷款 

德国租赁住房市场占住房市场的比重居欧盟之首，住房租赁体系在整个住房市场扮演着极为重要的角色。德国住房租赁市场融资渠道多元化，但相较于IPO、企业债、REITs等融资方式，银行信贷融资的作用表现得更为突出，可以为不同收入和信用等级的居民提供多样化且独具特色的金融服务。 

一是德国政府参与或直接投资设立促进住房建设的政策性金融机构，为私人投资建造低租金住房提供优惠利率贷款；通过设立住房建设基金，支持银行给予开发商无息或低息贷款。以德国第五大住房租赁企业Buwog集团为例，在其贷款结构中，24%来自于政府补贴的贷款，76%来自于银行，平均贷款期限为15.9 年，平均融资成本仅为2%。 

二是德国住房金融体系实行契约式住房合同储蓄制度（Contract Saving Housing, CSH)与信贷配给制，要求居民存款额达到40%～50%时才可获得贷款，首付比例相对较高。而德国租赁保障比较完善，实现了租购同权，相对来说，德国人在需要背负较大贷款压力才能买房的情况下，更愿意租房。

三是德国发达的全担保债券市场有效降低了银行的融资成本。德国的抵押银行通过发行中长期全担保债券募集低成本的资金，再发放以土地、房屋及其他不动产为抵押的中长期贷款，有效降低了住房租赁机构长期贷款的利率。比如，潘德布雷夫（Pfandbrief）全担保债券目前已成为德国和欧洲其他国家进行住房建设和公共事业建设融资的重要手段。

（三）日本住房租赁市场多元化的融资 

  一是为租赁市场主体提供低息贷款。日本国土交通省联合金融住宅支援机构，针对租赁住宅提供政策性贷款，利率较同期商业银行贷款低1～3 个百分点，且采用固定利率法。

二是为租赁市场提供丰富的信贷支持产品。比如日本瑞穗实业银行为满足条件的个人和企业取得、购建、修缮出租住宅所需资金提供各类信贷支持。 

三是发展住房租赁投资信托基金。日本是亚洲REITs的先行者。2001年9月，日本首个房地产信托投资基金（J-REIT)上市。目前日本上市的J-REIT已达58家，是全球仅次于美国的REITs市场，日本还是全世界唯一一个由央行购买REITs的国家。J-REIT成功发展的关键在于相关法律的完善和信息的绝对透明化。按照日本相关法律，若J-REIT每一年利润的90%以上分配给投资者，则J-REIT的法人税可以豁免；对于同样的租金收入，J-REIT的分红高于房地产公司。J-REIT还要求定期公布持有物的购买价格、收益率、空房率等。

（四）国外住房租赁金融经验的借鉴意义

从美、德、日三国的住房租赁金融发展经验可以看出，三国住房租赁市场的发展与其完善的政策性住房金融体系有很大关系，虽然这些国家都注重市场调节，但政府在其中均采取了适当的干预措施。此外，市场化的金融创新同样必不可少，并在很大程度上推动了住房租赁金融市场的发展。

因此，借鉴三国经验，我国既要充分发挥政府在政策性住房金融体系中的主导地位，又要保证市场化机制的参与，推进以MBS及REITs为代表的证券化金融创新，建立完备的市场体系和可选择的多元化金融工具，积极引导社会资金参与解决住房租赁融资问题。