未来10年房地产发展?

在20年前，中国有一个天字第一号大难题，叫做计划生育，在今天这个问题已经化解了，甚至要鼓励大家多生孩子，那么如果还有一个天子第一号大难题就是房地产了。中国今天的房地产总值在260万亿左右，要知道，中国深沪两市上市公司加在一起的市值总和也就60多万亿。所以股市跌个10%、20%，甚至40%并没有太大的问题。但是，如果中国房价跌个10%、20%那就是天大的问题了。

关于中国房地产有一个问题一直是一笔糊涂账，那就是中国今天的房子到底是多了还是少了？有的人说多了，你看今天的北上广深杭，很多家庭有两套三套甚至四套五套房子，一跑进一些小区，开发商告诉你，这里的房子都卖完了，可是一到晚上，可能只有一半的房子亮着灯，所以房子一定是多了。但是也有人说，如果房子真的多的话，为什么还要限购限贷进行房地产调控呢？这不是违背供求关系的经济学基本原理吗？所以，这笔糊涂账从来没有算清楚过。

下面，我们从四个角度分析一下中国的房子到底多了还是少了？

第一是套户比。从1978年到2017年，这40年里，中国城镇住宅存量从14亿平方米增加到了267亿平方米，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增加到了32.8平方米，城镇住房套数从3100万套增加到3.01亿套，套户比从0.8增加到了1.03，值得注意的是，在宏观管理意义上，一个国家的套户比如果小于1，就表明这个国家的住房供应不足；套户比等于1，表明供需刚刚平衡；而成熟市场的套户比一般在1.1左右。比如美国的套户比1.15，日本是1.16，而中国目前是1.03，这个意义上，住房似乎不存在过剩的问题。

图表1：套户比对比

第二是住房自有率。中国城镇居民大概有70%居住在自有住房中，20%是租房，其他是借住。跟国际市场相比，美国的住房自有率是64.2%，日本是61.7%，德国最低，是46%，在这个数据上，中国的城镇住房自有率是最高的，跟其他国家相比，中国人更愿意住自己购买的房子，或者住房作为资产配置很重要的一部分。

图表2：住房自有率对比（单位：%）

第三是城市化进程。2017年，中国常住城镇人口是8.1亿人，城市化率是58.5%，跟国际市场相比，日本的城市化水平最高，达到了93%。而美国、英国、法国、德国都在80%以上，在这个数据上，中国跟这些国家比有一定的距离。根据全球房地产发展周期规律，一个国家城市化率在30%-70%阶段，往往是房地产行业高速增长的阶段，而中国，预计要在2025-2030年城市率能达到70%，这意味着在未来的10-15年，中国还在现实城市化的道路上，房地产仍然还是一个黄金或者白银的行业。

图表3：城市化率对比（单位：%）

第四是人均住房面积，2017年，中国城镇人均住房面积是23平方米。在这个数据上，韩国是28.2平方米，日本是33.1平方米，德国是38.6平方米，法国是39.5平方米，而美国人均住房面积达到66.9平方米。在这个数据上，跟国际市场相比，我们是明显偏低的。

图表4：城镇人均住房面积对比（单位：m2）

从以上四个数据来看，中国的房地产市场仍然有一定成长的空间，不过过去的20年和未来的10、15年相比，最大的区域随着经济增长水平的不同，人口存在流出或者流入的不均衡景象，所以各地的房地产市场将呈现出各自不同的特点，在这个意义上，一刀切似的房地产调控在未来将变得越来越不适应。