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邀请演讲下文仅对房地产行业的近期发展要点做出简析，对房价走势不予置评。
商品房交易面积与金额增势较猛
近年来，我国商品房交易面积与金额整体呈上升态势。除2008年、2014年出现短暂下滑，各年份均呈现较稳的增幅。据统计，2017年，我国商品房交易面积达169408万平方米，销售额达133701亿元。
图表1：截至2017年我国商品房销售面积与销售额（单位：万平方米，亿元）
资料来源：前瞻产业研究院整理
各地商品房销售额贡献率有所波动，三四线城市成大房产商布局重点
据相关调查，近十年来，一线城市商品房销售额贡献率由20%降至不足10%，核心原因在于，土地开发强度接近极值、价格飙升脱离购买力，导致需求或大量外溢至周边，或被价格层次更鲜明的存量房市场替代；三大城市群（除一线）贡献率上升近10个百分点，已成为拉动成交规模增长的核心引擎；非三大城市群的二线城市贡献率稳定在四分之一，发挥重要的维稳作用。
图表2：2008-2017年各地区商品房销售额贡献率（单位：%）
资料来源：前瞻产业研究院整理
在2017年商品房销售额TOP40房地产企业中，各线城市的土地成交情况不一。从成交量来看，一线城市的成交规划建筑面积同比增长42.0%，远低于全国一线城市成交量的增长速度94.5%；二线城市的成交量同比下降7.5%，低于全国二线城市的成交量同比8.7%；而三四线城市的成交量同比增长77.5%，是全国三四线成交量增速的4倍。由此，2017年全国主要的房地产企业将布局重点放在了三四线城市，其次是二线城市。
从成交价格来看，一、二线城市成交楼面价同比下跌，而三四线城市同比增长达48.4%；三四线城市的溢价率也最高，达67.3%，土地成交符合量价齐升的规律。房地产市场经过2016年的快速增长后，热点一、二线城市的土地拍卖政策相继出台，土地市场受到了严格的控制，所以2017年，三四线成为知名房地产企业重点布局的城市，从而推升量价齐升。
图表3：2017年Top40房地产企业在各线城市商品房经营情况（单位：万㎡，亿元，元/㎡，%）
资料来源：前瞻产业研究院整理
房企探索新业务布局，长租、物业成热点
随着房产市场进入存量时代，开发商销售业绩必然遭遇增长瓶颈，发展模式亦会随之而变。品牌房企在北京、上海、深圳、厦门等地已开始转变发展策略，主要有两大方向：其一是外拓周边市场，如厦门万科外拓石狮、漳州、晋江等，上海保利外拓江阴、常熟、张家港、南通、西塘等；其二是叠加延伸服务及拓展地产子领域新业务，如万科家装—万链/美好家、长租公寓-泊寓、物流地产-万纬等，保利社区超市-若比邻、社区教育-和乐会、健康养老-和熹会、二手经纪-保利爱家等，碧桂园家装-橙家、长租公寓-碧家、产业小镇等。
图表4：三大房地产企业新业务布局简况
资料来源：前瞻产业研究院整理
未来运营是发展核心，运营细分子领域呈多样化特征，各个方向都具备需求规模空间。以长租公寓和城市更新为例，长租公寓作为最适宜品牌化、规模化的租赁细分子市场，其定位及租金水平决定主要客群为中高端人才、大学毕业生及商务人群。当前长租公寓正处风口，房企、资本方纷纷介入，房源、客源的争夺将更加激烈。目前多数公寓运营仍处前期投入阶段，长期持续性发展仍有待品牌传播、规模集聚和金融端的进一步支持。
当前，核心城市纷纷从"大拆大建"进入"城市更新"新阶段，对城市功能重新定位优化、存量资产改造升级的需求旺盛，如北京核心商务区办公空间紧俏，而购物中心线上电商冲击、经营难度、空置率提升，核心地段涌现出较多高品质商改办、酒店改办公等优秀案例。挖掘城市中级差物业，通过重新定位—合理改造—再运营，实现功能的升级优化、提升物业价值，存在大量的潜在机会点。
图表5：新业务布局中城市更新关键要素
资料来源：前瞻产业研究院整理
国家租购并举政策出台，各地政府加快住房租赁市场发展
2017年以来，国家着手推进"租购并举、共有产权房"的试点工作，致力于长效机制建设，密集出台鼓励住房租赁市场发展的政策，选取12个城市开展加快发展租赁市场试点，选取13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。
图表6:2017年加快发展租赁市场试点与开展利用集体建设用地建设租赁住房试点政策要点
资料来源：前瞻产业研究院整理
在中央层面的密集推动下，各地政府纷纷积极响应，加快住房租赁市场发展。具体来看，各地扶持政策主要体现在以下几个方面。
图表7:各地加快住房租赁市场发展政策概览
资料来源：前瞻产业研究院整理
房地产短期内将呈现三大特征
前瞻产业研究院发布的《2018-2023年中国房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》分析，短期之内，我国房地产将出现三大明显特征。
调控政策短期内不会松动，对刚需是利好。国家调控房价，在房地产市场上去杠杆的决心非常大。各大城市楼市调控一百多次，所以调控政策短期内不会松动，对于刚需群体来说是个利好。
限价形成较大的套利空间，未来房价看涨。由于限价政策存在着比较大的套利空间，加上市场上投资渠道的匮乏，所以老百姓买房的热情还会持续上扬；未来房价逐步向上推动的这种力量在短期内也不会消失。
政策红利的消失带来城市房价分化。普涨的局面是近阶段的政策带来的，一旦政策红利消失，城市会分化，有一部分城市房价继续上涨，有一部分城市房价稳定甚至微跌是未来的一个大的趋势。
图表8:短期内房地产发展特征
资料来源：前瞻产业研究院整理
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