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邀请演讲我国房地产咨询行业目前主要围绕房地产的策划代理业务，具体包括市场定位与产品设计定位，市场推广策划，项目销售策划（项目销售阶段）。
发展现状分析
（1）在房地产产业中的作用日益显现
房地产营销代理行业作为现代服务业的一个重要分支在房地产行业中的作用已经日益显现。从近几年房地产营销代理业的发展轨迹可以看出，在房地产市场快速发展阶段，需求大于供给，市场处于卖方市场，开发商基本忽视代理企业服务的专业度和对产品的价值增值效应。
但是，随着房地产市场的成熟，卖方市场逐步向买方市场转化，买方在市场中逐步显示出较大的话语权，推动了行业的专业化分工。房地产开发商为保持其核心竞争优势，逐渐专注于主业，把产业链上的一部分业务外包出去。
（2）代理销售比例呈逐渐增加趋势
从主流房地产开发企业自销和代理销售比例也能够充分反映出营销代理企业的发展现状，如万科、恒大、鲁能一直保持着较高的代理比例。不过，有些规模较大的开发企业，因其发展之初就创立了自己的销售队伍，并在市场磨练中不断成长，所以这些企业一直以来延续了楼盘自销为主的经营模式，如绿地集团、招商地产、龙湖地产、中海发展、万通地产。但是这些奇特的代理比例也呈现缓慢增加的趋势，对营销代理企业专业化服务水平的认可度逐步提高。
（3）发展模式日趋多元化
中国房地产开发企业在发展初期往往采取全职能、整个产业链渗透的经营模式，自行开发、自主设计、自行销售、自营管理。不过，行业分工的深化是市场经济不断发展成熟的必然结果，我国房地产市场经过二十余年的长足发展，营销代理业在产业链中的分工中越来越细化，由销售环节向上端拓展到调研、设计、企划等环节，形成了目前所谓的全程代理概念，向下端则拓展到物业管理、存量房交易等环节。有些规模较大、实力雄厚的企业随着各个部门职能的不断扩展，部门独立出去成立了子公司或者分公司，从而形成集团公司。
（4）受到资本市场的支持
2004年以来，以合富辉煌、富阳、易居中国为代表的优秀代理企业迅速扩张并先后登陆资本市场，这些企业在资本市场获得融资之后便开始了规模化扩张之路。
以易居中国为例，在资本的支持下迅速实现在全国范围内40多个城市的战略布局，并以营销代理为核心实现产业链的纵向和横向渗透延伸，企业代理服务的专业度和市场认可度大幅提高。这些企业成功上市之后的持续快速成长，充分证明了资本市场对营销代理企业的巨大促进作用。 受中国对房地产调控等一系列因素使得品牌代理企业减缓了上市步伐。不过，在资本市场大发展的今天，以"轻资产"为主要特征的营销代理企业正逐渐受到资本市场的青睐。代理企业要能够始终保持清晰的认识，在充分利用资本促发展的同时及时调整发展的节奏，强化和重整企业的核心竞争能力。
（5）市场竞争力度进一步提高
由于我国营销代理行业进入门槛比较低，在房地产业快速发展的过程中，大大小小的代理公司如雨后春笋般生长在市场的各个地方。随着房地产市场日渐低迷，开发商对代理企业的专业水平要求越来越高，导致众多企业为了争夺业务，不惜采取各种竞争手段，其中不乏恶性竞争，房地产代理行业的竞争日趋白热化。
2017年，三家5000亿销售规模房企悄然诞生，房地产行业集中度进一步提升，中小房企的生存空间越来越狭窄；在房地产长效机制的指挥棒下，房地产企业都在探索转型之道，运营能力成为决胜未来的核心竞争力。在变革时期，优秀的策划代理企业审时度势，创新谋变。它们加码技术促进服务升级，深度融合"互联网 "巩固核心竞争力；聚焦存量市场蓝海，资产运营业务初见成效，并且以更加开放共享的姿态整合多方资源塑造新的行业生态。
在全球金融危机的背景下，我国房地产市场的调整也一定程度上加速了行业"洗牌"，推动行业集中度的进一步提高。根据产业经济相关理论和实证研究的结论，当四厂商集中度小于40%时，行业呈现垄断竞争市场的态势，反映出房地产营销代理行业仍处于高度竞争性市场中。因此，服务的专业化水平、企业的品牌美誉度等非价格竞争手段对各营销代理企业显得非常重要，成为这类企业核心竞争优势的重要组成部分。
2012-2017年，房地产代理销售额TOP10的市场占有率整体而言有所增长，近几年仅2016年出现负增长，2017年实现回升，2017年的市场占有率为17.08%，相较于2016年上升了1.1个百分点。这主要是由于一方面部分房地产代理企业已经形成规模化，其高度的专业水平和丰富的客户资源在市场较为低迷的背景下更受开发企业青睐；另一方面，房地产代理企业紧跟市场动向，创新营销模式，尤其是加强移动互联网应用，多渠道、全方位解决不同客户多种需求，有效提升了蓄客量和转化率水平。
发展趋势分析
从目前情况看，策划代理行业发展趋势表现在以下几个方面：
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