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邀请演讲今年以来，房价在严格调控中一路上涨，这是一个奇怪的现象，以前不调控房价涨，现在调控这么严，房价还在涨。 这说明一个问题，要么是调控的方法不对，没有从源头遏制炒房，要么是地方政府调控决心不大。
政府
在每一轮的房价上涨"盛宴"中，地方政府、银行以及炒房者都是最大的受益者，这才是房价上涨的本质原因。 可以这么说，房价上涨是地方政府、银行和购房者"合谋"的结果，尽管他们没有刻意联合，但共同的利益诉求，让他们走到了一起。 更奇怪的是，在中国的房价上涨中，除了没参与进去的人，竟然找不到"受害方"，几乎和房地产有关的人都在发财。
与房地产企业购置土地面积形成鲜明对比的是，房地产企业土地购置费用近10年一直在增长，2007年为4873.25亿元，2016年已经上涨到18778.68亿元，整整翻了3.85倍。 现在，供地面积依然处于低位，但地方政府的卖地收入却在大幅增长。 于是就出现了前文所说的情况，5月单月，50大热点城市卖地金额同比上涨幅度高达111.5%。
最近，中原地产公布了一组数据，尽管楼市仍被调控笼罩，热点城市前五月土地出让金同比涨幅却很明显。5月单月，50大热点城市卖地金额创年内最高纪录，合计卖地金额单月高达3130亿，同比上涨幅度高达111.5%。从1月-5月来看，50大热点城市合计土地出让金高达1.5万亿，与2017年同期的9503亿相比，上涨幅度高达57.6%，多卖了4520亿。
与房地产企业购置土地面积形成鲜明对比的是，房地产企业土地购置费用近10年一直在增长，2007年为4873.25亿元，2016年已经上涨到18778.68亿元，整整翻了3.85倍。 现在，供地面积依然处于低位，但地方政府的卖地收入却在大幅增长。 于是就出现了前文所说的情况，5月单月，50大热点城市卖地金额同比上涨幅度高达111.5%。地价涨了，房价肯定要涨。
早些年，因为土地财政，地方政府依靠卖地获取利润，一方面拉动地方投资或者说GDP增长，另一方面依靠地产商来打造公共市政配套。
银行
如果说地方政府是房价上涨的最大受益者，那么推波助澜的就是银行，这几年，银行资金大量流入房地产领域。表面上，银行为了响应国家房地产调控政策，这两年也在主动限贷或者提高房贷利率，但资金的流向并未改变。持续多年的房价上涨让银行赚的盆满钵满，中国很少有公司在世界公司排名中进入前几名，但中国的银行业是个例外。
《福布斯全球上市公司2000强》发布，中国和美国公司首次在排名前十的数量上打成平手。中国工商银行和中国建设银行连续6年排名第1和第2位。紧随其后的是第3名的摩根大通和第4名的伯克希尔哈撒韦。
"合谋"
房价上涨，政府卖地增加财政收入，银行放贷增加利息收入，对于购房者来说，很多人这几年也获得了不菲的投资收益。 1998年房改之初，购房者买房的目的真的是"用来住的"，但随着房价持续上涨，房子的投资属性越来越重。
所以，购房者被天然的分成了两类，有钱的投资客和钱不太多的刚需客，前一类购房的目的是为了赚钱，后者是为了居住。 从购房的动机来看，投资客是主动的，而很多刚需族则是被动的，他们被不断上涨的高房价裹挟，本来可以先攒钱，等能力达到后再买房，但现实并不允许。
于是，我们看到，近几年居民负债率不断攀升，这意味着越来越多的人通过银行贷款购房，而且贷款占购房资金的比例在上升。 虽然对刚需族来讲，购房过程是痛苦的，但在痛苦过后，上涨的房价让很多人又感觉到自己"赚到了"。 正是这种预期，让越来越多人相信，中国的房价不可能暴跌，至少过去20年就是这样。
经济学上有一个著名的概念——预期，指的是未来的不确定性对于人们的经济行为的决定性影响作用。 现在，在政府、银行和购房者三者的合谋下，房价上涨似乎正在变成一种确定的预期，预期确定，就会有很多利益相关者飞蛾扑火似得进入。
消除M2超发带来的潜在风险，转移政府债务风险至居民
这些年，地方政府都在落实"房主不炒"的房地产调控总要求，不管是一线城市还是二线城市，甚至很多四线城市都出台了严厉的房地产调控政策。
政府债务
众所周知，城投公司并不是完全市场化的企业，从它的诞生开始，就跟地方政府之间有着千丝万缕的联系。为了提高城投公司的融资能力，以完成基建任务，地方政府通过各种形式给城投融资提供担保，在2014年43号文发布前是很常见的做法。
地方政府的担保，极大地提高了城投的融资能力，但所蕴藏的风险也越来越大。一是投资端公益性项目和非公益性项目不分，加之预算软约束，城投债务越滚越多。二是融资端城投债务和地方政府债务不分，地方政府实际承担的债务到底多少，没人说得清。
再比如说PPP模式。此前规定"社会资本方不包括本级政府所属融资平台公司及其控股国有企业"。这一点很好理解，因为PPP模式的核心目标是通过引入社会资本，提高基础设施和公共服务的效率。 但随着稳增长压力加剧，2015年5月下发的42号文，对PPP社会资本方认定有所放松："对已经建立现代企业制度、实现市场化运营的，在其承担的地方政府债务已纳入政府财政预算、得到妥善处置并明确公告今后不再承担地方政府举债融资职能的前提下，可作为社会资本参与当地政府和社会资本合作项目，通过与政府签订合同方式，明确责权利关系"。 这一松动，给地方政府借助融资平台，以明股实债的PPP项目为载体，提高隐性债务的机会。
本以为，地方政府要主动革自己的命，摆脱对土地财政的依赖，但从现实情况来看，地方政府在下一盘很大的棋。棋局是这样的：减少土地供应—通过各种手段去库存（棚户区改造、人才计划等）—房价上涨—以更高的价格卖地偿还政府贷款，并限贷限卖从而将前些年M2超发带来的潜在通胀风险消除，最好的例子就是海南、长沙等例子，市面上大量的炒房资金一夜之间被封杀。
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