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邀请演讲老龄化加剧，推动养老地产行业需求上升
从我国65周岁及以上人口数量来看，近年来，我国老龄化进程加快。2005年，我国65周岁及以上人口为10055万人，2017年达到15831万人。从占总人口比重来看，2005-2017年，65周岁及以上人口占比逐年上升，2005年为7.7%，2017年达到11.4%，这说明我国人口在快速老龄化。
根据国际上老年化标准：60岁以上人口占总人口比例达到10%或65岁以上人口占总人口比重达到7%。可见，中国早已经步入老年社会。人口老龄化加速，老年人对身体保健的需求规模将会保持稳定的增长趋势，利好神经酸行业市场。
图表1：2005-2017年我国65岁以上人口及比重变化趋势（单位：万人，%）
资料来源：国家统计局 前瞻产业研究院整理
民政部预计，2020年我国老年人口将达到2.43亿的规模。而根据2016年全国老龄办披露的测算数据显示，2020年，我国的失能老年人将达到4200万，80岁以上高龄老年人将达到2900万，而空巢和独居老年人将达到1.18亿。
伴随着老龄化进程的加快，失能、高龄、空巢和独居等养老服务重点对象将大幅增加，同时也成为了养老需求的重大出口。解决这部分弱势老年群体的问题，将成为解决养老难关的关键，同时也是养老市场发展所需要关注的重点。未来"养老 地产"成为老龄化时期行业发展的新的关注点。
图表2：2020年老年人口规模预估（单位：%）
资料来源：前瞻产业研究院整理
政策加持，为养老地产发展建设提供政策保障
随着老龄化速度加快，国家对于养老产业政策支持力度加大，仅最近两年就制定发布了养老相关政策十余条，从养老服务体系构建、养老金融机制、养老保险制度、养老地产、医疗养老等多方面指导养老产业的平稳有序发展。
养老政策的利好信号鼓励多种社会资本的进入，能在一定程度上促使养老产业市场的多元化发展，创新养老服务新模式。
图表3：养老地产相关政策解读
资料来源：前瞻产业研究院整理
企业助力，纷纷布局养老地产发展
老龄化社会催生的"银发经济"促使众多保险企业和房企纷纷掘金养老地产项目，通过跨界合作、资源共享创新养老地产运作模式。
在养老产业布局上，房地产开发商为第一大参与主体，其拥有的不动产所有权、强大的资金后盾、丰富的开发运营经验、客群资源为最大的优势，能促进养老地产蓬勃发展。从房企的养老地产布局中可看出，基本以机构养老和社区养老为主，结合不同的创新模式和产品概念贴近不同老年人的需求，打造复合型、生态型的综合养老服务项目。
随着养老多业态需求的发展，结合医-养-游一体化的发展模式和养老地产的开发模式将是未来养老地产发展的主要方向。
图表4：房地产企业在养老地产领域的布局情况汇总
资料来源：前瞻产业研究院整理
除了房地产开发商外，不少保险领域的资产和养老服务机构也纷纷试水养老地产项目。近年来，泰康人寿、中国人寿、中国平安、新华保险、合众人寿等多家险企纷纷拿地，进军养老地产。保险公司依据其大量的限制资金通过与房企开发商合作或自主开发养老地产项目，可以随之开发养老保险项目、拓宽投资渠道，而保险业资本的注入能够有效的拓宽养老业务的资金渠道，以保险的模式为养老业发展提供保障支持，将有效的推动养老地产建设项目的有效发展。
图表5：保险领域在养老地产的布局
资料来源：前瞻产业研究院整理
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邀请演讲既然有回答了房地产建立养老院的深层意义，那么这里提供一个案例供题主参考，即上海亲和源老年公寓。亲和源老年公寓坐落于上海南汇区康桥镇，占地8.4公顷，建筑面积100000㎡，是一个以会员制为主要形式，以实现健康、快乐的老年新生活为目标，融居家养老和机构养老优化为一体的与上海国际大都市相匹配的中、高档的养老社区。亲和源整体规划如下：社区沿街分布餐厅、老年度假酒店、健康会所、商业、老年大学、医院等公共建筑物业，社区内部是居住型物业，与外部有一定距离，保证了私密性。社区内适老硬件配套完备，包括配餐中心、医院、颐养院、商业街，亲和学院、健康会所、老年度假酒店、MINI高尔夫球场、活动广场、门球场、舞蹈广场、茶室等功能活动区，生活、健康、快乐三大服务体系使得适老设置完善，满足各年龄段老年生活需要。亲和源项目特色：整个社区全部采用无障碍化设计 "生活、快乐、健康"管家式的服务，不同于传统意义上的养老院，亲和源是个不脱离社会，又独立又开放的老年生活社区。社区内含12幢多层电梯住宅楼，共计838套居室，可入住1600位老人。公寓内全装修全配置，柜橱床椅和家用电器俱全，有线电视 宽带网络 电话，全部开通，冷暖水24小时供应。老人拎包可入住。总结一下，亲和源老年公寓有几个特点：一是以会员制为主要经营模式，目标客群是纯粹的养老客户群体；二是建设大量适合老龄化配套设施，包括医疗、保健设施；三是开发商后期的运营能力要求非常高。不过，亲和源老年公寓价格注定高企，很难大规模普及。但对于房企而言，开发高端养老院有利于保证利润，为后续规模化建设打下基础。
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