天津大力打造11座新城 大跃进大困惑大风险

定位之争

天津规划中的11座新城，各有定位分工。比如，蓟县重点发展旅游业和轻加工工业，规划至2020年蓟县新城人口规模为30万人。宝坻城区重点发展商贸物流业、现代制造业，规划至2020年宝坻新城人口规模为30万人。武清城区重点发展高新技术产业和服务业为主导的外向型产业，规划至2020年武清新城人口规模为50万人。团泊镇地区重点发展体育及休闲度假产业，规划至2020年团泊新城人口规模为10万人。

这11座新城中，至少有6座都提及旅游、度假的定位，有所重复。从全局分析，行政区之间重复竞争，产业结构趋同，区域之间无比较优势，将制约区域的发展。据高力国际咨询服务部董事夏军观察，大多数新城的建设路径，都是先规划、再建设，后植入产业，但产业的植入往往很难依照规划来实现。

空置的园区，让区域主管领导感到焦虑。有些区域已经难以顾及规划。新城之间也存在竞争。不仅要和天津市域内的新城竞争，还要和河北环首都经济圈城市竞争。天津继四个郊区调整为市区之后，2002年又将武清县转为市区，意欲寻求与北京的对接，但实际可吸引北京的投资微乎其微，这其中既有北京市亦庄开发区和河北省廊坊开发区的阻隔，也有空间距离过远因素的制约。

学者眼中城镇化的理想状态，或许是大、中、小城市协调发展，但在北京大学政府管理学院副院长李国平看来，天津涌现的新城，注定有一些区域会成功，一些区域会失败。大多数缺乏产业支撑的新城，会将城市定位为旅游城市，而区域内的旅游资源远难以支撑起一个城市的发展。他建议，应该从京、津、冀区域协同发展的角度，重新考虑天津郊区和河北环首都经济圈城市的发展。

大的困惑

除了11座新城之外，天津还有许多的新城组团和超级大盘。例如，滨海新区规划建设四个新城组团，分别为中新天津生态城、滨海欣嘉园、中部新城北组团和南组团。调研中新生态城发现，人口集聚程度并不如政府规划预期，商业配套也远远落后。相似的情况也出现在天津其它新城。

在武清众多房地产企业中，一家名叫龙湾地产的民企，是一块巨幅土地的一级开发商。武清龙湾城位于武清区下朱庄街，距离高铁站约10公里，占地达1.2万亩，核心启动区500亩。仅凭借一家非上市民企之力，很难撬动如此大体量项目。2011年8月，世茂挂也取得下朱庄街一块土地。此后，远洋也在此区域拿地。

大开发商进驻后，龙湾城区域成熟度有所增加，但2011年龙湾城空置的商业，2013年依然在空置。“老诚一锅”成为为数不多的餐饮配套。龙湾城曾规划为运河休闲岛，实地观察发现，其与普通地产项目别无二致。龙湾城小区内的便利店老板称，生意比较冷清。但她相信随着入住人口的增加，生意会渐渐好起来。龙湾城的销售员说，未来这里会通地铁。

夏军发现，尽管很多区域规划了大型商业，但商家并不愿意去这种人气清淡的地方。由于天津实行蓝印户口政策，许多项目投其所好。比如，在武清区域内，有很多专为40万门槛打造的小户型。2011年以前，龙湾城的主要宣传点就是蓝印户口。但在众多业内人士看来，蓝印户口的吸引力有限。

高策地产服务机构董事长陶红兵认为，天津蓝印户口很难实现人口的集聚，一部分山东或者河北的高考移民，但高考效应只有短暂的几年。投资型客户也很难转化为当地人口。虽有限购政策，但当地销售员称，只要花12000元，就可以帮助购房人办理完税证明，花24000元就可以协助办理社保证明。

这些似乎都不足为惧，最让陶红兵感到担忧的，是天津郊区的大手笔布局。“天津就是一个房地产人士眼中的三线城市，天津对周边人口的吸引力不大，开发量却很大。”陶红兵说。

公开资料显示，2010年，富力地产联合世茂、雅居乐、合景泰富，以70.5亿元的价格拿下了离八里台镇不远的咸水沽镇的一块地，建设规模300万平米，项目定名为“津南新城”。