专家：中国房地产将在2017年面临危机

我的预测是基于以下的六个要素。

第一要素，房地产税明后年将要实施。这个税是累加税，房子越多加的税收越大。房产税可能是两套起征，三套就加税，四套就在这个基础上再加百分之多少的税，实行“累加”制。市场经济都是这个规律，用政策税收的手段去调整商品价格空间和利润空间。

第二个要素，遗产税。在房地产税下达的两到三年后，遗产税将要开征，遗产税在发达资本主义国家都有。也就是他们的中国话“富不过三代”，钱越多国家收的越多，一般的均值是50%，八套房收走你四套。

现在，一些文章在争论我们该不该收遗产税，我说这都是“书呆子”的争论，现在不是“该不该收”的问题，而是应该“如何收”的问题。之所以会提出这种书呆子问题，是因为他没有认真学习十八届三中全会《全面深化改革的若干重大问题》的决议文件。在税制改革中，一个改革内容是“改革税制”，要逐步提高直接税收的比重，如营改增，而另一个改革内容要求是“稳定税负”，即总税收不变。现在我们正在实行营改增，营业税改增值税，减轻企业负担，为企业减负7000亿，这是不是好事?好事，企业少交了7000个亿的税。但是还有另外一句话，总税负不能变，堤外损失堤内补。间接税里少收了，到直接税里再收回来。直接税收是什么税?所得税、遗产税、赠与税，是这三个税。企业的营改增让利7000亿，但是税收总额不够了，国家建设、国防开支、教育经费怎么办?我从另一个地方再拿回来7000亿，遗产税就是首当其冲。

第三个要素，人口出生悬崖。独生子女政策是一个好政策，若干年来为国家经济发展、人口的科学发展各个方面起到了积极作用。但不是一成不变的，它要隨着环境和条件的变化而进行调整，现在如果再执行这个政策，就是错误的。我现在告诉大家一个参数，到2017年中国的人口红利为零。这之后印度还有27年的人口红利。在后期的发展速度说不定印度要超过中国，因为中国没有劳动力优势了。20年出生一代人，中国应该比2017年超前20年就调整独生政策，在1997年就应该调整政策。我们某些领导人不作为，耽误了将近20年。

中国今年已经开始重新启动二胎，我们整整耽误了三十多年，这样就形成了“悬崖”。两个数字就可以告诉大家这个悬崖，1990年当年出生的孩子2800万，1995年当年出生的孩子1802万，5年之中少了1000万人口，这是不是一个悬崖?

我们再看另外一组数据，在房地产协会上购买房屋的22到27岁人群占63%，以后每年少一千万需求。为什么我说到2017年房地产会有巨大冲击呢?因为1995年出生到2017年刚好22岁。

第四个要素，老年去世。人口的出生跟死亡是一组统计概率曲线，用“三点平滑式”预测每年的死亡人数误差坡度不大，每年差几十万。到2017年当年去世的老人是1200万人。这是什么问题?老人现在都有住房，老人去世以后这个房要做二手房，又到市场进行二次交换，又多出来1200万人的空房，两个“一千万”加起来是什么状况。

第五个要素，保障房。“十二五”期间要盖保障房3600万套，这是个死任务。大家如果在地方做官就知道了，年初都要签承诺书，完不成任务摘乌纱帽。到2015年“十二五”计划完成，我为什么说到2017年?因为还有建设期，最后一批到2017年建完3600万套。再加上2010年的600万套是4200万套房，要解决1.8亿人的居住问题。

第六个要素，小产权房。十八届三中全会农村改革，预测今后小产权房允许流转、出租、抵押。小产权房现在有多少?占现在总房量的17%。

所以，“房地产盛市”从2012到2017年就剩一个周期了，不要让最后击鼓传花传到你这儿。但是旅游地产、养老地产可以搞。养老地产预测还有四个周期，至少二十年。现在我们的需求是100：3，就是一百个老人想进养老院，只有三个床位。

谈通货膨胀：若触发全民损失25%-30%财力

第三个忧患是货币和金融改革。我们前几年经济增长是靠钱推上去的，但是推上去以后投资短效，很多厂还没有怎么冒烟现在又要下滑。现在地方政府债务约20万亿，去年全国企业之间的应收账款即三角债有20万亿，两项加起来是40万亿，这是2010年全年GDP总量。现在影子银行20万亿，信托业务20万亿，40万亿脱离监管。再加上这些年我们多印钞票30万亿。李总理讲不能超发货币，再那么干只要出现一次大的通货膨胀，会出现全民损失25%到30%的财产，那可要天下大乱了。

我们现在货币超发到什么程度呢?货币总量已经超过美元。请问是美国的财富多，还是中国的财富多?美国每年GDP是你的两倍多，你的钞票怎么比美元多?还敢印钞票吗?只要触发通货膨胀，全民损失25%到30%的财力。

另一个问题是金融改革，有的主管领导表态，一到两年内利率市场化，我看没那么顺当。我给大家解释一下，利率双轨制要改革，主要的一项是存款利息给你提高一个百分点，贷款利息给降低一个百分点，这样子给群众和企业增加1万亿的收益，好不好啊?太好了。但银行存贷差，存款是3个百分点，贷款是6个百分点，银行吃三个点。这在全世界都基本是两个多点到三点，中国没有多收。银行利润有多少?扣除成本后只有一个点左右。银行让出一万亿再算一下，自己要亏损1.2万亿。每年损失1.2万亿，金融还撑得住吗?所以银行对利率改革有阻力。但是，为什么外国银行就能干下去，为什么我们就干不成?关键在哪儿?关键在结构。我们银行赚的钱80%是靠吃存贷差吃出来的，只有20%左右是靠服务和衍生操作赚来的。发达国家的银行是“倒二八”，80%的钱是靠服务和衍生业务赚回来的，20%是吃存贷差。我们的20%补不足80%的差，结构现在调不过来。现在你喊个口号银行就革命成功了?不是这个问题。国外银行的衍生产品有两千多种，我们现在不到四百种。差了五倍。这不是有没有改革决心的事，而是整个结构一下子调不过来。“利率市场化改革”从提出到现在已30年了，直到这两年，才刚刚迈出实质性步伐，耽误了。但要说一两年就可以改革到位，我看不太可能，“阵痛”太大，承受力又如何。