“两桶油”逆风拿地 央企“退房”成空谈？

据国资委勒令央企退出房地产市场至今已近两年半时间，但实际成效却微薄难显。据前瞻网记者了解，“十一”前夕，北京土地市场重现火爆，这并不令业内感到意外。但出乎各方意料的是，中石油、中石化这“两桶油”似乎对房地产市场重新恢复了热情，近期在北京土地市场上都有所斩获。

9月底，中石油旗下子公司击败万科、保利等房企，抢得昌平一幅住宅用地。中石油拿地一个月多前，中石化也在朝阳区安慧北里获得一幅商务金融用地。

“卖石油的打败了卖房子的”，这样的场面自2010年楼市调控以来，尤其是国资委明令“78家央企退房”以来，还是头一次出现。

“两桶油”逆风拿地，引发了业内的广泛质疑。

“两桶油”现身土地市场

9月29日，北京市昌平区沙河镇南一村二类居住项目用地正式出让，最终中石油下属的盘锦辽河油田房地产开发公司击败了保利、万科等大牌房企，以12.8亿元、配建2.35万平米限价商品住房竞得，楼面价7308元/平米，溢价率42.22%。

据北京市土地储备中心的资料显示，该地块建筑面积175155平米。由于这一地块体量大、位置好，早已被众多一线房企看中，远洋、绿地、路劲、中水电、万科住总联合体与保利首开联合体等大牌房企纷纷参与。

“从竞拍的过程中，不难看出中石油对这一地块是志在必得。”在现场参与竞拍的一位开发商事后表示，“对于中石油这样的央企来说，资金不是问题，房子盖好后即使不上市销售，中石油自身也可以消化，没有什么成本压力。”

值得注意的是，据北京市国土局网站上的公开信息显示，今年8月8日，中国石化工程建设有限公司拿到朝阳区安慧北里一商务金融用地，成交价格约为6289万元。

对于这一地块的具体用途，中国石化工程建设有限公司并没给出答复。而业内人士分析，中石化拿到的这一地块规划建筑面积超过3万平米，每平米的单价并不算高，“估计企业自用的可能性较大。”

“目前，房地产市场得到了部分恢复，逐渐有回暖的趋势。在这样的市场环境下，中石油、中石化这些资金实力雄厚的央企仍然希望从中分一杯羹。”业内分析人士陈剑波表示，“毕竟资金都是逐利的，房地产一直是被这些非主业的实力央企关注的市场。”

曾转让房地产项目

事实上，早在2010年3月18日，国资委就宣布除16家以房地产为主业的央企外，78家不以房地产为主业的央企，在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后要退出房地产业务。

而在当年，中石油与中石化都因为率先宣布和转让旗下房地产公司，而成为“央企退房”的表率。

就在国资委宣布78家非主业的央企要逐步退出房地产业务的第二天，中石化旗下的北京燕山石油化工有限公司，以1元挂牌转让珠海市华瑞物业建设有限公司50%股权及1460万元债权。

前瞻网了解到，当月的10天之后，也就是2010年3月29日，中石油也发出紧急通知，要求集团旗下各企事业单位进一步加强企业资金管理，防止企业资金进入房地产领域。

不过，中石油在通知中也给自己留下了余地。中石油在当时的通知中只是强调，坚决、彻底退出以营利为目的的商业性房地产业务。而国资委虽然提出了78家非主业的央企在完成自有土地开发和已实施项目后要退出房地产业务，却并未明确表示是否允许国有企业给自己员工建房，抑或以其他方式对员工住房进行补贴。

随后的2010年5月，中石油在北京产权交易所100%股权转让旗下全资子公司北京都市圣景房地产开发有限公司。

当时该子公司实际资产是位于北京市西城区德外大街的一宗约5800平米的土地。中石油原本打算将其建成商住楼项目“华龙大厦”，但由于拆迁受阻、规划调整等历史遗留问题，该项目的开发并不太顺利。

“在当时响应国资委退房要求的时候，大部分挂牌转让的央企旗下房地产公司都是一些资不抵债的亏损企业，并附有股权不明、人员构成复杂等遗留问题。”中国房地产学会副会长陈国强表示，“真正的优质资源央企也不会转让出去。”

据前瞻网记者了解，中石油房地产业务主要集中在旗下独资企业“中国华油集团”。在中国华油集团公司的企业介绍中，房地产开发、酒店服务业甚至旅游业都被列入了集团的发展方向。此外，中国华油集团还曾提出过“三个100”的目标，即三至五年内拥有或管理酒店100家;物业服务楼宇达到100万平米;房地产开发面积达到100万平米。

央企“退房”难上加难

到现在为止，距离当初下达“退房令”，已经过去两年半的时间。虽然央企频频拿地的势头有所遏制，但国资委制定的“两年内全部退出”的目标显然并未如愿。此番“两桶油”逆风拿地，更是让退房令陷入尴尬。

中国房地产协会的一位专家表示，国资委不给出具体的操作规范与明确的时间表，这其实本身就预留了很大的可操作空间，非主业央企何时退、如何退都变得可以“很随机”。

实际上，央企退出房地产业务缓慢的另外一部分原因还是因为真正优质的业务资源并没有转让。据一位机械贸易央企负责人透露，目前房地产业务经营比较好的非主业央企，其房地产公司带来的销售收入大概能达到12%-15%，最高的甚至可以接近20%。

“据我所知，目前应该还有超过六成到七成的非房地产主业央企没有完成退出，有些企业虽然已经出让了部分房地产业务，但业务经营较好的部分仍然被保留了下来。”一位央企负责人表示。

上述央企负责人表示，旗下有房地产业务的央企，一般来说主要还是有土地资源和政府资源的优势。早年划拨的土地如今都成了寸土寸金的优质地块，而央企仍然可以以合作开发等各种形式变相进入房地产领域，从中捞取肥厚的“油水”。