商业地产受热捧 谨防投资风险

融资困境

“售后包租、返本销售”的销售模式，都是开发商资金链紧张迫不得已采取的办法。从更深的层次看，这一现象背后则是整个商业地产市场融资困难的问题。

据中国商业经济学会副会长、中国人民大学商学院教授黄国雄介绍， 所谓的“售后包租、返本销售”实际上是一种噱头，是开发商玩的财务技巧。从表面上看，开发商开出8%、10%甚至12%的售后包租收益率，但实际上，开发商通过提高商铺售价，已将今后要付给投资者的利息预提出来了。

另据前瞻网记者了解，即使是那些顺利交房的商业地产项目，后来的情况也不容乐观。很多铺面租期到期后，承租者就一关了之，上海嘉定地区及江苏盐盐就曾出现过商铺长期关门的情况。

向小业主散售商铺的行为历来颇具争议。包括万通地产在内的诸多开发商都试图通过新金融平台融资，进而减少散售商业地产的数量，以避免给中小投资者带来较大的风险。

一位不愿具名的商业地产开发商透露，地产私募基金往往两三年内就要退出，而商业地产要取得回报，需要的时间远远要多于3年。这使得商业地产的开发商很难利用私募等房地产金融创新平台来获得资金。

在这样的背景下，如果房地产公司本身出现资金链缺口，那么卖掉一部分所持有的商业项目换取现金流，甚至依靠销售项目获取资金，几乎成为唯一出路。同时，中小投资者会因为投资商业地产而将冒更多的风险。

鉴于此，国内一些开发商，已经开始在经营模式上进行创新，建立专业团队来运营，以防范风险。