北京会像深圳房价暴涨40%吗？

深圳楼市在3·30新政后几近失控。不到两个月时间，部分热点区域，如前海、龙华、宝中等片区“跳涨”，房价飙升近40%。5月23日，深圳关外商品房住宅成交均价为19892万元/平方米，较4月份大幅上涨65%，而关内则远低于这个幅度，仅为0.01%。

截至目前，深圳市政府并未对飙涨的房价进行干预，仅从舆论上引导市民理性购房。一位政府人士直言，这是市场行为，地方政府控制不了。

猛一听深圳房价暴涨40%甚至65%，无疑让整个市场都兴奋起来。但实际上，真有那么可怕吗?深圳房价暴涨40%还只是个案，并不具备普遍上涨的因子。

根据安家监测安居客深圳房价走势观察发现，深圳房价的确从3月的29436元升至5月的33236元，但离暴涨还有很大距离。虽然个别地区、个别楼盘出现房价暴涨属于个别现象，但是很容易造成恐慌心理，对人们的预期改变有很大影响。

有业内人士分析称，自房地产整体形势复苏以来，尽管一线城市房价均止跌反弹，但似乎只有深圳的房价上涨表现出了不输于A股指数上涨的速度。

深圳楼市近期的表现在一线城市中一枝独秀。隶属于深圳规土委旗下机构的一位智囊专家日前公开表示，深圳房地产市场最大的问题是库存不足，没有新地可用，旧改的周期长，难度也大，供求关系紧张会长期存在，到今年年底，深圳房价上涨的速度会很快。

由于该智囊专家参与了多年房地产调控，在某种程度上代表了政府的观点。

有意思的是，一周后，该政府智囊专家又改变口风发文安抚，列出深圳住宅批准预售、住宅投资量、新开工面积、施工面积等数据，表示楼市后期供应将保持充足，市场不必过分紧张。只要限购不取消，大规模的投机就不会存在。

个中原因也不难理解，我们就只能呵呵了。回顾2014年全国35个大中城市房价收入比均值为10.6，其中深圳、北京、上海、福州、厦门5个城市遥遥领先，深圳高达21.7，超越北京跃居首位。

的确，深圳深受各种政策以及划为直辖市等多重利好，房价上涨有了长足发展，作为净流入城市，房价上涨也在情理之中。

作为被深圳房价收入比赶超的北京，房价也会来一个暴涨40%甚至更高吗?这种可能性到底有多大?

当黄浦湾将上海顶豪市场的标杆定在38万元/平方米时，北京的顶豪市场却开始向50万元挺进。日前，合生霄云路8号即将推出空中四合院产品，起价36万元/平方米，最高单价50万元/平方米。业内人士表示，虽然50万元单价的顶豪只是极个别项目的极个别产品，但今年京城顶豪市场量价飙升的局面已经确定，以单价10万元项目为基础、20万元项目为顶部的格局将初步形成。西宸原著、融创农展馆项目、北平府等位于四环内核心城区的全新项目将率先触顶20万元级别。

当前的市场特征是地价攀涨，房价被推高，高房价形成对有效需求的挤出。一批有效需求需要借助保障房市场来解决住房需求。不管自己实力如何，因为高拿地价被迫开发豪宅，而这种豪宅基本上是以房价为标准，即所谓被豪宅甚至伪豪宅。

豪宅房价再高跟普通百姓也无关，这是任志强等经常说的一句话。安家新媒体认为，房价上涨，即使它是豪宅，也不可能跟普通百姓没关系。如果说市场是一个混乱没有规则的市场，就和普通百姓有关系。但是安家新媒体并不否定豪宅的存在意义，还是坚持应该有豪宅甚至超级豪宅，而且房价也应该有贵贱之分，豪宅房价再贵哪怕是今天都有存在的理由，只是应该给市场一个完善的竞争机制。

伴随着豪宅市场的集中入市，市场格局也逐渐发生了变化，北京楼市被“豪宅化”的速度正在加快。“近两年，北京五环内住宅用地供应仅14宗，四环内仅有5宗，而未来四环内基本已经没有住宅用地。目前，五环内商品房住宅部分仅有存量合计在8万套左右，而四环的存量不足1万套。”北京中原地产首席分析师张大伟预计，今年北京四环内的新房房价已普遍迈入“8万门槛”。

所以，北京的豪宅在这样的环境下，在各种政策利好刺激下，不涨才怪呢?

但是，北京豪宅的实际成交价并没有那么夸张。北京住建委网站数据显示，截至5月10日，2015年北京市单价5万元以上的豪宅成交570套，成交面积10.78万平方米，成交均价为68139元/平方米，成交总金额73.45亿元。其中单价位于5万-6万元/平方米之间的豪宅成交占比46%，6万-7万元/平方米之间占比26%。成交均价超过10万元/平方米的项目仅有两个，分别是万柳书院和长安太和。其中万柳书院是最高成交价格，为130925元/平方米。

最近，通州备受关注，一般情况下，通州房价是北京楼市的晴雨表。中原地产统计数据显示，通州楼市整体价格在今年已经出现了明显的上涨趋势，截至5月25日，已签约新建商品房住宅合计2878套，成交均价为22226元/平方米，同比上涨2.3%。横向对比，通州在北京房价涨幅排名中居领先位置。通州楼市供应的稀缺确实有利于在售项目涨价，但是涨幅会很大吗?这需要打个问号，毕竟通州的“副中心”规划的实现效果，目前仍需打个折扣。如果通州房价难大涨，北京房价大涨的机会也几乎不存在。