房地产救市政策为何层出不穷

之前因房价过高，以及房地产吸引了很大一部分投资，分流了诸多信贷和土地等资源，加大了中国经济对投资的依赖，影响了其他领域的投资和消费，市场对房地产行业极为敏感。经过了两年的调整，中国房地产市场虽然没有出现所谓的“崩盘”，但整个需求面临较大的压力，除了极少数的一线城市还存在“限购”之外，全国大部分城市已经取消限购，而成交量和房价依然没有出现明显的回暖，尤其是在整个物价水平较低的情况下，其他领域消费的不足难以补充房地产市场下滑对整个经济的影响，政府层面“救市”需求逐步增大。

3月27日，国土资源部和住建部发文，要求对住房供应明显偏多的市、县，或在建住宅用地规模过大的市、县，应减少住宅用地供应量直至暂停计划供应。这一通知的背后，是诸多二三线城市越来越大的库存压力，以及经常被曝出的“鬼城”新闻。拿经济处于中游的中南部地区来说，长沙的GDP仅次于武汉，超过郑州、合肥、南昌和太原，人均可支配收入为32220元，为六省会之首，但过去两年，长沙共卖出了近2万亩的土地，总建筑面积超过3000万平方米，目前长沙的商品住宅均价只有5993元/平米，远远低于其他5个城市(太原GDP不到长沙的三分之一，人均可支配收入比长沙低七千元，但太原商品住宅均价超过长沙一千元)。据易居研究院发布的数据显示，长沙的存量为1912万平方米，几乎是北京的两倍。因此从供需层面更能清楚的看到房价的决定性因素。

就在国土资源部和住建部发文后两天，财政部又出台新政策，对个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。这种直接的减税政策确实比较罕见，尤其是对于交易量非常大的一线城市来说，此类刺激力度实际上直接会激发交易量。拿北京来说，新房和二手房的供给量已经发生了重要变化，北京的房地产市场，目前大部分供给是由二手房贡献的，政府着手在二手房交易方面降低成本、提升便利，有助于大城市房地产市场的复苏。实际上北京3月份二手房成交已达11218套，增长幅度超过19%。清明节假期三天，北京二手房签约量上升了超过200%。

中国的城镇化并不会像市场想象的那么快，也不会太慢，但在整个城镇化过程中，房地产市场的发展已经日趋成熟，供需层面对价格的影响越来越清晰，供给多的地方，就算城镇化水平高、人均收入高、GDP高，对房价的抬升作用也是有限的。随着人均可支配收入的提高，人们对生活品质的要求会逐渐提高，对房产消费反而会越来越仔细和谨慎。在这种情况下，中国的房地产市场将逐渐的进入到精细化消费时代，之前建成的很多房产，可能根本不符合居住条件(没有配套)，而一些非常核心的地区，其价格不会因为郊区库存的增大而出现更多抛售。往往在同一个城市里面，不是你涨得多他涨得少的问题，而是不同地段的房价其走势可能完全背离，一个持续上涨，一个持续下跌。

总体来说，新政之后的房地产市场，消费者购买房产的成本在降低，买卖的便捷性在增大，更多城市的房地产市场将进入到“二手房”时代，二手房的供给将逐步增大，更多的房产交易将出现在二手房市场，也就是说刺激房地产的政策，除了大力消化库存之外，还要加大对二手房交易进一步的支持。

价格增长预期较低导致的对房地产市场的消费模式不会发生太大的变化，投资领域目前更多的选择还在证券市场，没有投资需求推动的房地产市场，其价格不会出现太大的变化，但随着货币层面、财政领域和地方政府不断的出台政策，库存较低的城市房价继续下行的可能性也在逐渐降低。在2015年购房，不会占到太大便宜，但也不会吃多大亏。