对公积金救市期望值不要太高

10月9日，住房和城乡建设部、财政部、人民银行联合印发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》。

与央行、银监会《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》一样，旨在救楼市力度之大同样出乎市场预料。主要表现在：首先，职工连续足额缴存住房公积金6个月(含)以上，可申请住房公积金个人住房贷款。此前，一些地方规定在一年以上。

更应该引起关注的是，对于曾经在异地缴存住房公积金、在现缴存地缴存不满6个月的，缴存时间可根据原缴存地住房公积金管理中心出具的缴存证明合并计算。对缴存时间放的之宽、要求之松，是“罕见”的。

其次，《通知》提出住房公积金个人住房贷款发放率低于85%的设区城市，可适当提高首套自住住房贷款额度。假如这个“住房公积金个人住房贷款发放率”是指公积金贷款与缴存公积金比率的话，那么，这个比率之高之宽是罕见的。因为，商业银行法规定的存贷款比例仅为75%。足以看出公积金救楼市力度之大。

再次，《通知》要求，住房公积金个人住房贷款发放率在85%以上的城市，要主动采取措施，积极协调商业银行发放住房公积金和商业银行的组合贷款。公积金管理者的优势在于可以利用公积金存款所在银行的强势地位，协调银行在公积金贷款资金不足时，商业银行利用信贷资金给予配套支持，即“住房公积金和商业银行组合贷款”。这几年各地有所探索和试点，但效果不怎么好。

最后，《通知》明确要求降低或取消多个项目收费，如降低贷款中间费用，取消住房公积金贷款保险、公证、新房评估和强制性机构担保等收费项目。取缔这些费用大大降低了贷款者的成本负担，是实实在在惠及购房者的切实举措。同时，《通知》要求要实现住房公积金缴存异地互认和转移接续，方便了广大职工。

这是继央行放水房贷政策大力度救市后，又一救市大举措。从央行四项措施救市半个多月来的效果看，没有达到预期目的，救市效果不甚明显。那么，公积金救市效果会如何呢?我们进行简单的分析便知。

从公积金规模来看，目前缴存总额7.03万亿元，职工提取总额3.49万亿元。目前公积金贷款总额不得而知。但可以计算的是，公积金剔除提取总额、贷款总额以及预留提取准备金后总量非常有限。

同时，目前的高房价已经远远超过了国民收入的承受能力，超过了整个经济实力的承载能力，使得需求望而却步了。这种以高房价为特征的中国房地产不是放水货币信贷和公积金想救就能够救的。如果这样放水下去可能出现适得其反的结果。放水货币信贷必然推高房价，而房价越高需求越谨慎，购房人越买不起房，市场越来越低迷萎缩，最终只有一条路：泡沫破灭崩盘。对此，决策层必须有一个清醒认知。

就具体公积金新政来看，在公积金贷款上放得较宽、做文章较多，而对职工提取公积金政策改变不多，依然较严。这就对公积金的性质有点舍本逐末了。公积金应该首先保证缴存职工提取方便的权益。

如果将公积金贷款发放率定在85%，殊不知公积金提取率是多少。但有一点必须警惕：要防止公积金放贷过度导致公积金出现“钱荒”，最终影响到职工正常提取公积金的权益。

当然，这次以放宽贷款为核心的公积金救市新政对公积金贷款者是大利好。公积金贷款与银行房贷比较，利率要低得多，购房者节约成本很多。公积金贷款最高利率为4.7%，而商业银行住房贷款利率为6.8%，相差2.1个百分点。也就是说，从公积金贷款100万元要比在银行贷款每年少付利息2.1万元，10年就是21万元。

购买首套自住住房或第二套改善型普通自住住房者，使用公积金贷款要比银行贷款划算得多。