地方政府松绑限贷是越位

放松限购难解地方之渴转攻限贷。“救市”升级多地限贷现“松绑”，降低贷款首付比例，调整公积金贷款限额，认房不认贷、认贷不认房再现。

松绑限购后，一些地方政府怪招迭出。四川竟然出台用财政资金补贴银行房贷，鼓励银行发放住房贷款。包头对于购买首套房给予所纳契税的100%补贴，购买第二套以上住房给予50%的补贴。8月5日又传出上海13家银行对购买首套房贷款利率打9.4折。8月6日再次传出广西、绍兴政府要求放松包括首付款比例的房贷政策。

给笔者的第一感觉是，房地产市场低迷程度，房价下跌幅度，比想象的要严重的多。对地方政府土地财政、房地产税收和GDP政绩影响要比预料的大许多。事实也确实如此。仅以土地财政来说，7月份，一线城市土地出让收入合计为217.74亿元，同比去年的627.92亿元，下降近七成。上半年全国房地产税收同比下降也高达两位数。一些省份GDP 增速大大放缓，房地产低迷是“拖累”的一个重要因素。

面对以上局面，地方政府看着房地产低迷下去，房价下降趋势不改，已经急红了眼，怎能不怪招迭出呢？

放松限购有一定“合理性”。限购作为行政色彩过浓的手段毕竟不是长久之计，也有悖于让市场发挥作用的原则。松绑地方公积金贷款，也在政府权力范围之内。财政税收补贴，虽然违背民意和财政资金用途，但地方政府也能控制。但是，在目前房地产如此低迷情况下，这些小打小闹措施，基本不起作用或者效果非常有限。这不，四川财政补贴银行房贷，竟然未获得任何一家银行相应。

信贷对楼市影响超过包括限购在内的任何手段。放松信贷或者银行大举向房地产注资，必然使得房地产很快复苏，房价很快重拾暴涨走势。这几年，房地产非理性繁荣，房价非理性暴涨的一个主要因素就是连续十多年的货币信贷大投放，2008年金融危机时期达到了顶峰造极地步的根本性因素。

不过，地方政府无论发多少文件、出台多少措施，对货币信贷的干预程度是有限的。货币信贷大权在央行，大多数商业银行都是系统性管理的，并不归地方。地方政府出台的松绑限贷政策包括放松第二套住房首付款比例等对银行来说是无效的，是不会执行的。地方政府对房贷只能是“干着急不出汗”的。

就目前的房贷政策来看，松绑的余地仅仅是首套房的贷款利率上适度下浮或者加大发放首套房贷款而已。舍此，房贷没有任何其他松绑余地。而支持首套房需求，就是在调控政策最紧、最高压时期，也是一贯性的。央行喊话不过是重复既定政策而已。至于说，一些地方政府松绑二套以上特别是首付款比例的救市政策，基本是一纸空文。

上海几家银行首套房贷款打0.94折基本无济于事，对房市房价几乎没有影响。下浮比例如此之低，对于动辄几百万、上千万的住房基本可以忽略不计。依靠这么小的利息折扣刺激不了购房者入市。

从长远看，就连这种首套房贷款利率折扣的持续性都不会太久。银行不愿意发放贷款的主要原因是：资金紧缺；房市风险大；房贷不赚钱。从资金来看，定向降准效果不好，全面降准放水货币的可能性为零，未来几个月货币信贷将会偏紧。从国际上看，美国量化宽松在10月前将完全退出，随着美国经济强劲复苏，外资撤回美国将会加速。对国内资金面将形成打压。因此，银行赖以放贷的资金来源制约因素很大。

从房地产风险来看，地方政府着急的眼都红了，说明房地产风险越来越大了。而且已经波及到了银行房地产贷款。在房地产开发贷款受到威胁外，个人购房贷款风险正在暴露。二三线城市出现断供违约现象后，东部地区按揭贷款弃房断供也在发生。在这个时候，银行继续放贷不是明智选择。

因此，既是所谓的松绑限贷只不过是一种虚幻的姿态而已，没有实际意义，也是不可持续和长久的‍。未来房贷不会松懈到哪里去，特别是第二套以上贷款将会越来越紧。