房地产周期性调整意味着是什么

对于房地产市场，这一届政府与上届政府最大不同，就是密切关注房地产市场发生之变化，但很少对房地产市场出台宏观调控政策。可以说，从2013年以来，新上任的政府不仅没有对国内住房市场出台任何宏观调控的政策，也没有对住房市场变化发表什么言论。基本上采取了对上一届政府的房地产政策完全默认的方式。

在这种情况下，当2013年房地产市场价格持续上涨时，新政府对这种价格上涨采取默许的态度；当今年房地产市场出现周期性调整时，尽管各地方政府采取了不少五花八门的救市政策，但是中央政府对此既不肯定也不反对。不过，中央政府与地方政府的态度有很大程度的不同，并认为国内房地产市场的周期性调整是正常。不打压也不救市。这与以往中央政府对房地产市场的态度有一个重大转变。如果是这样，十八届三中全会“让市场对资源配置起决定性作用”的精神有可能在房地产市场得到逐渐地落实。

不过，当前住房市场对此仍然疑问不小。因为，当前中国住房市场是一个以投资为主导的市场。在这个市场，与消费为主导的市场在定价基础、价格形成机制及运作机制、市场供求关系等方面与消费为主导的市场有根本性的差别。在投资为主导的市场，如果市场预期发展根本性逆转，那么这个市场的周期性调整就会开始。

但是，以投资为主导的住房市场周期性调整开始，主要表现为不少投资者开始退出市场，从而使住房市场需求突然间急剧下降，甚至于有些地方这种需求可能降到零。因为投资者预期到购买住房无利可图、甚至亏损时，他们根本不愿或不敢冒险进入市场。不过，尽管投资性住房需求急剧下降，但持有住房的投资者及企业（特别是地方政府不让企业降价销售时）却是不愿意按照住房市场的供求关系变化来调整价格，而是凭以往的经验（特别是中国近十年住房的价格只涨跌，即使有时宏观调控让房价有所小波动，最后还是让房价涨上去）及住房投资特性，以为国内住房的历史又会重演，当前房价微小下降然后又会涨上去，因此，这些投资者根本就不会把自己的房子通过价格调整卖出去，而是待价而沽。即使房地产企业要这样做，也被地方政府阻止。这就是当前国内住房市场真实写照。

不过，任何投资者是面对未来的，历史经验对投资者可参考，但还得看具体情况。因为，这次国内房地产市场的周期性调整不是政府政策所引发，而是金融市场条件变化及房地产市场供求关系变化所导致，是市场使然。可以说，一旦金融市场变化所引发市场预期逆转，引发的住房市场周期性调整，并成为一种住房市场之发展趋势，那么政府的短期政策要改变这种趋势几乎是不可能的。

比如，国内央行最近要求商业银行对住房按揭贷款合理定价、要提高住房按揭贷款审批效率。但是，央行越是对商业银行喊话，住房按揭贷款申请越是困难、按揭贷款利率越是上升，何也？这完全是国内商业银行的市场行为，是市场使然。因为，当前的市场条件下，国内银行贷款成本全面上升，再加上银行意识到住房市场风险增加，商业银行岂能损害自己利益来做这种贷款呢？特别是商业银行的最终利润与个人利益直接挂钩时，商业银行对央行喊话不会言听计从。这就是当前国内市场市场周期性调整的市场力量。

既然当前国内住房周期性调整是市场使然，中央政府也希望让市场在这次住房市场周期性调整中起决定性作用，那么这种住房市场周期性调整的结果会是什么？又意味着什么？可以说，国内住房市场发展了十几年，其周期性调整也是第一次。而以投资为主导的住房市场的周期性调整一旦开始，也就意味着整个市场预期全面转变。在投资市场，当市场预期突然逆转时，住房投资需求可能下降到零。因为这时投资者预期进入市场就意味着亏损，并纷纷地退出市场。在这种情况下，不仅住房资产的价格水平可能进一步下跌，而且金融市场条件会进一步恶化，银行及金融机构更是不愿意向这个市场提供融资。

如此可能产生住房市场的恶性循环，直到住房市场性质发生根本性转型为消费为主导的市场。只有这时才可能有小量的住房消费者进入市场。在后一个市场，住房价格完全由消费者供求关系来决定。如果政府借势对国内住房市场重新定义，并用税收政策严重遏制住房投资投机，把住房市场固定在消费市场意义上，那么不仅住房投资者面临巨大的风险，而且国内银行的风险也大增。在这种情况下，是否会引发国内房地产危机、银行危机及金融危机是相当不确定的。如果中央政府预期到危机的发生，是否也会不救市而由市场来决定，那么也是相当不确定的。

可见，无论是从市场逻辑来看，还是政策需要来看，当前国内住房市场不进行周期性调整，是无法走出困境的。而国内住房市场周期性调整一旦开始，不仅住房市场的各种风险都会暴露出来，而且政府想收住这种周期性调整也是不可能。在这种情况下，国内住房市场可能面临着许多不可预测的危机，如美国2008年金融危机爆发一样。对此国人考虑到了吗？不过，对国际市场来说，则对此十分关注了！