哪些城市的房价调整压力更大

三、四城市房价调整压力较大，是现在认可程度较高的看法，但没有作过充分论证，这些城市商品房过剩更严重也没有具体数据提供支撑，因此实际情况很可能不是这样，房价调整压力大的城市主要有以下几种类型：

一是经济发展严重受阻的城市，特别是那些前几年发展很快、而现在又很差的城市，若导致常住人口下降，则更危险。那些产业结构单一的资源类城市可能性较大。前些年，资源价格大涨，经济发展很好，房地产业很兴旺，房价直线往上窜，但现在资源价格转跌、需求减弱，经济陷入了困境，房地产业也跟着遭殃。

二是房价严重过高的城市，就是那些房价上涨远超收入增长、累计涨幅很大、房价收入比很高的城市。这类城市的房价或许仍处在强势之中，调整压力到目前为止还看不出来，但一旦转跌，下跌的压力就会特别大，下跌空间要比那些没有涨或涨幅小的城市大很多。此类现象常在股市中发生。在股市的上涨阶段，某些板块会持续上涨，形成强者恒强，什么市盈率、市净率都不管用，只有市梦率最管用，并且这个过程会持续很长时间，但到了下跌阶段，这些板块也会跌得特别狠，成为绞肉机，而那些价值低估的板块则会比较稳定。虽然房地市场与股市不完全一样，但在这一点上还是相通的。假如房市果真崩盘，曾经火爆的一、二线城市不会比三、四城市更好，而只会跌幅更大，依据拐点前的情况外推拐点后情况只能得出谎缪的结论。虽然从目前情况看，有的三、四线城市出现了严重过剩和房价大跌，甚至出现了空城和鬼城，但三、四城市众多，几个城市严重过剩不能说明总体情况。三、四城市有房价疯涨的，但更多的是涨幅一般；有严重过剩的，但不是普遍现象。房地产泡沫是在房价不断上升过程中逐渐形成的，投资投机规模也是随房价上涨而增大，盲目扩张也是要靠房价上涨来推动，而三、四线城市在房价上涨过程中处于相对弱势，并且经济发展状况也是一线城市稍差一些，因此三、四线城市调整压力更大的说法论据不足。要搞清三、四线城市情况，最好是逐一进行分析，如果因工作量很大而做不到，那么应是随机抽取部分城市进行分析，而不能拿几个严重过剩的城市来说事。

三是地方财政高度依赖于土地使用权转让收入的城市。一旦房地产市场转弱，这些城市就会陷入财政困难。为了维持财政的正常运行，地方政府很可能会无奈地选择降价转让土地使用权，兴润置业的破产就与此有关。地方政府债务有可能出现违约，作为抵押物的土地将会被强制拍卖，不仅会带动地价下跌，还会带动土地供应增加。没有外部力量的援助，这些城市会陷入财政困难、地价下降、房市萧条、经济下滑的恶性循环。

四是供给严重过剩的城市。这是我国特有的现象，理性的房地产企业不可能干这种事，但追求一时政绩的政府会干。比如制订一个宏伟的规划，然后以行政手段加经济手段推动建设，规划实现了，但没有需求，害苦了大批企业。这样的城市，虽然我没见过，但听人介绍过，领导还高升了。

如果以上几个因素出现叠加效应，那危险就更大。若同时具备四个特征，那就完了。