十张图带你了解2018年购物中心行业发展情况 2018年新开业量达到近年峰值!

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20 蔡志濠 • 2019-03-14 10:40:59  来源:前瞻产业研究院 E2496G0

2018年全年新开各类商业项目533个(单体商业建筑面积2万平方米以上,不含专业市场、酒店及写字楼),新增商业建筑面积4811.35万方,项目平均体量约9万方。从2014年到2018年,购物中心开业量呈逐年上涨趋势,且2018年达到开业峰值。

2018年,全国购物中心开业量创近年新高

从联商网&搜铺网大数据研究中心统计的近五年(2014年至2018年)全年开业的商业项目情况上看,开业量整体呈逐年上涨的趋势,仅2016年相较往年有所减少,且2018年达到开业峰值。

图表1:2014-2018年开业数量及同比增减情况(单位:个,%)

具体来看,近几年来仅2016年同比下滑,幅度为-13%,其他均上涨,且2017年涨幅最高,达42%。2018年虽然开业数量值最高,但因2017年开业量也在500个以上,涨幅并不大,为6%。这表明,即便全国商业地产环境已过了“黄金时期”,但整体仍是快速铺张的态势。

华东地区新开业数量遥遥领先

华东和华南以沿海城市为主,经济发达、人口密集、消费潜力大,一直都是商业地产非常活跃的地区。其中华东以上海为代表,联合浙江和江苏并称为“三驾马车”,山东的人口和经济都很强大,也是开发商青睐的区域,加上福建、安徽、江西,一季度华东就贡献了234个商业项目,远远领先于其他区域,占比高达43.9%。

图表2:2018年购物中心新开业数量区域分布(单位:个)

与华东一骑绝尘的表现相比,拥有广州、深圳两大一线城市以及香港支撑的华南地区相对理性,虽然广东表现强势以66个开业量问鼎省级榜首,但其他省份疲软,区域仅以77个开业数量多于华中,守住了榜眼的位置。华南区域内拥有万科、恒大、碧桂园、保利、华润置地等粤系房企,加上离新鸿基、新世界、九龙仓等港资房企较近,天时地利人和,也是国内商业活跃之地。

抢下探花之位的是华中地区,湖南、湖北、河南表现平均,全年开出66个商业项目,区域内长沙IFS是2018年为数不多的高奢定位商场,吸引了不少关注。能与华中直接形成竞争的西南地区仅以6个开业量之差逊色于华中,但区域内重庆和成都两大“全国级”城市依旧是全国地产开发的热土,值得一提的是贵阳的表现并不逊色于一线和新一线城市,全年9个开业量挤进了城市TOP23榜。

西北有陕西西安这个“区域巨头”坐镇,表现也不会太差,而华北地区因北京、天津两大直辖市的贡献,也有37项目进账。东北持续低迷,全年几乎每个月都“掉队”,14个开业量也是全年最少的。

具体到省份(抛开北京、上海、重庆、天津四大直辖市),广东、浙江、江苏等三大经济强省位列前三。其他诸如福建、山东、江西、安徽、湖北、湖北、河南、四川、陕西、贵州等省开业量均在15个以上。

图表3:2018年购物中心新开业数量省份分布(单位:个)

 

新一线城市最活跃

以开业数量≥7家作为标准,统计了全年城市活跃TOP23榜。单个城市上看:上海最为活跃,开业49家问鼎全国大型开业购物中心数量之冠;杭州开业24家位列第二、深圳和西安以19个并列第三;其他开业量在10个以上城市依次是长沙、广州、北京、重庆、合肥、郑州、成都和南京。另外,武汉、佛山、温州、贵阳、苏州、东莞、青岛、昆明、厦门、南昌和遵义均入榜。

图表4:2018年购物中心新开业量城市活跃度排行榜(单位:个)

整体上看,经济快速增长的新一线城市表现最为活跃。一方面,从TOP23榜单上看出,23个入榜的城市中,新一线城市就有11个,占比接近一半,且未上榜的四个城市中,沈阳、宁波和天津开业量均超过5个,仅无锡一城开了1个。

另一方面,根据《第一财经周刊》发布的2018年中国城市分级排名榜单(不包含港澳台)进行统计后发现:15个新一线城市开业总数量高达155家,占总开业数量比约29%;四大一线城市北上广深均有项目开业,为98家,占总开业数量比约18%;30个二线城市除大连、保定、中山外均有商业项目开业,数量116家,占总开业数量比约22%;三线及以下城市开业大型商业项目164家,占总开业数量比约31%。

图表5:2018年购物中心新开业数量各级城市占比(单位:%)

节假日开业多,年底达到高峰

据联商网&搜铺网大数据研究中心统计分析,2018年全国开出的533个(因有三个项目开业月份不明,图中实际开业总量数为530个)中,12月最多,达到一年峰值为120个;3月最少,仅4个项目开业。

图表6:2018年购物中心新开业数量按月度分布(单位:个)

从开业时间来看,下半年开业项目明显多于上半年,且开业项目基本上呈按月递增的趋势。其中1月和9-12月是开业高峰期,期间每个月的开业量均在50个以上。具体到每个月来看,3月份基本没有开业项目,2月、7月、8月也是开业量较少的月份。12月份开业项目数量多,达到一年在高峰值,一来年底开业向来是行业的惯性,二来元旦和圣诞双节的推动因素不可忽视。

与12月情况相似的还有5月、9月和10月。分析得出,5月开业项目都集中在端午节假前后,9月和10月开业项目多集中在十一黄金周期间。可见,大多数购物中心喜欢放在节假日期间开业,有利于营销活动的策展,吸引更多的客流。

企业贡献方面,万达领先

以开业数量≥4个作为标准,统计了全年企业贡献活跃TOP15榜,市场集中度较往年继续提升。分析后发现,企业贡献活跃TOP15榜中,以大型的全国性开发集团为主。其中万达最为抢眼,以52个开业量蝉联了企业活跃榜榜首,除南京和青岛两个万达茂外,其余50座均为万达广场项目,比2017年还多一座。

另一个表现不俗的企业是新城控股,全年19个开业量紧随万达之后。新城吾悦广场截止2018年年底已经在全国完成了近百座的布局,按照新城控股的规划,这到2020年将实现100座吾悦广场开业的目标。

万科与印力也在2018年贡献了16个项目,同样入榜的还有华润置地、绿地、爱琴海商业、天虹、宝龙地产、新世界发展系(含新世界百货)、中国保利集团系(保利置业、保利地产、保利商业)、花样年商业、大悦城地产、奥园商业、合景泰富、银泰系(银泰置地、银泰商业)。这15家上榜企业合力贡献了162个商业项目,占总开业数量比30.39%。

图表7:2018年新开购物中心主要贡献企业(单位:个)

另外,诸如步步高、东百集团、大商集团、恒太商业、华地集团、龙湖、凯德、百联、陆家嘴集团、碧桂园、佳兆业、首创钜大、香港置地、世纪金源、金地商置、弘阳商业、光大安石、宝能、复地、金科、瑞安、维多利集团、鲁能、泰禾等知名开发企业2018年开业的大商业项目数量均超过了一家。

5-10万方规模为主流

从商业规模的分布情况上看,规模在5至10万方(含5万方,不含10万方)数量最多,占比约37%;10至15万方(含10万方,不含15万方)占比约27%;2至5万方(含2万方,不含5万方)占比约25%;15万方以上(含15万方)占比约11%。

图表8:2018年购物中心新开业数量按体量分布(单位:个,%)

一方面,人们生活水平和消费习惯的改变,融合了购物、吃喝玩乐等社交元素的于一体的综合性购物中心越来越受欢迎,而随着商业多元化发展,购物中心的社交属性日渐强大,一些诸如剧院、娱乐会所、电影院、动物馆等娱乐休闲业态进驻,对购物中心的体量要求越来越高。不含停车场、办公楼等在内规模10-15万方的性价比最高,既有竞争力也有较好的财务回报,被业内认为是国内最理想规模,少数区位优势明显的项目规模可在20万方左右。

另一方面,经济的快速增长,拿地成本越来越高,尤其是一线城市、新一线城市和省会城市的市中心地区,可谓“寸土寸金”,5万方以下的小体量商业逐渐增多,而对经济欠发达的三四线城市而言,受人口消费力较弱的影响,辐射范围较小,往往以社区类商业为主。这些小而美的社区邻里型购物中心由于靠近社区居民密度,有黏性高优势,且无需高额营销费用,也被广泛看好。

2019年购物中心行业发展存在的问题分析

1、整体经济形势导致零售业发展放缓

当前,中国经济的增长已从10%的高速增长阶段进入到约7%的中高速增长期,整体的经济形式恢复到一种新常态。自2013年以来,投资持续超过消费成为拉动经济增长的主动力。和国际水平相比,我国消费占国内生产总值的比例偏低。2018年1-11月,社会消费品零售总额345093亿元,比上年增长4.09%,增长速度持续放缓。因此,总体经济增速放缓,城镇居民收入增长减慢以及政府反腐更进一步加剧消费疲软。但是,随着政府调控朝着调结构、扩内需的方向发展,消费将具有很大的增长空间,消费比例上升之后,将带动电商、实体经济等的快速发展。

2、电子商务对传统零售的冲击

我国电子商务发展迅速,网络零售在社会消费品零售总额中的占比不断攀升,从2008年的1%上升到2018年上半年的22.67%。中国电子商务发展迅猛,大有赶超美国的趋势,但是伴随着网络零售扩展的是传统零售的份额的降低。但是,购物中心所提供的全方位体验式消费,是网络购物无法比拟的,购物中心与电子商务的关系在未来应该是互补、共赢的关系。但是购物中心要学会“触网”,通过线上线下的融合,借助无线互联、大数据技术更精准了解消费者需求,增强线上线下产品与服务的互补性,提升消费者的购物体验。

3、融资模式单一

目前,中国购物中心投资商、开发商融资渠道单一,主要为银行等金融机构贷款,或完全靠自有资金,没有像REITs这种稳健融资的渠道帮助其发展,因此做商业地产非常困难。而REITs,在美国发展已有半个世纪,尤其是上个世纪90年代以来获得了迅猛的发展。全世界现在有REITs的产品大概有600个,美国占40%,现阶段美国REITs体系比较完善,单边收税是它规模发展的最主要原因,但是在目前中国现有的法律税法的框架下,通过长期持有物业获得租金收入进行再分配,所以需要缴纳增值税、房产税、企业所得税,尤其是房产税,无形当中推高了可供选择物业资产的门槛。也就是说,在中国发展REITs受到房产税的影响,所以REITs在中国的发展受到双重征税的影响,不如美国单边收税的发展比较快。

4、同质化问题严重

近几年,购物中心的集中性放量,商业网点规划缺乏专业合理的布局统筹,造成购物中心在辐射商圈和服务客群上出现不同程度的重合,加之众多项目定位和业态组合的趋同,服务方式大同小异,导致购物中心同质化的问题越来越严重,也在一定程度上牵制着零售渠道的发展

5、缺乏专业人才

购物中心是一个融合金融、贸易、地产的结合性产品,孤立往放大其中任何一个环节或者仅仅夸大其中任何一个环节都有可能导致项目的失误。购物中心的治理具有很强的综合性、专业性,因此仅靠某某房产的气力是远远不够的。从20世纪末期开始,我国购物中心开发呈现突起态势,导致专业人才供给量极度缺乏,成为制约未来中国购物中心发展的重要障碍,购物中心专业人才的培养将成为行业发展的重中之重。

图表9:2019年购物中心行业发展存在的问题

2019年购物中心发展趋势分析

首先,购物中心向二三线城市下沉是大势所趋。从城市选择和商圈进驻上来看,前十年60%的购物中心集中在四个一线城市,在2007-2010年这五年间二线城市购物中心开始进入快速发展期,入市占比是一线城市的2倍,目前进入二线城市购物中心占比超过70%,购物中心拓展向二三线城市下沉是大势所趋。

其次,未来大型综合性购物中心及中型社区购物中心是主流。从单体购物中心规模数据看,5-10万㎡的购物中心占比过半;从不同发展阶段数据看,单体规模整体呈上升趋势,5万㎡以下的占比下降,15万㎡以上的占比上升幅度较大;未来大型综合性购物中心及中型社区购物中心是市场的主流产品。

第三,购物中心业态倾向体验性业态。当前整体达到了零售:餐饮:其他(亲子、娱乐等)达到了4:3:3的比例,近年来购物中心业态调整变化数据看,零售业态整体配比有所减小,体验性业态配比呈上升态势,特别是儿童亲子及服务类业态增长幅度相对较大,购物中心对此类业态的需求看涨。

第四,管理模式将出现转变。购物中心物业管理从最初的某物业管理公司到商业管理公司,再到资产管理公司,表面上是名字的变化,从深层来看是购物中心管理思维的变化,最早是物业管理思维,现在变成了运营管理思维,有了增值保值的概念。

最后,引进商家类型多元化。除传统百货、超市及影院外,购物中心引进主力商家的类型愈加多元化,各类中型业态成为购物中心吸客的新手段,儿童游乐体验馆、家居生活集合店、精品超市成为去传统百超后的新主力商家。

图表10:2019年购物中心行业发展趋势

以上数据及分析均来自于前瞻产业研究院《中国购物中心行业市场前瞻与投资战略规划分析报告》。

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