十张图带你了解万科2017年报看点 物业服务与物流仓储发展迅速

 1、2017年营收微增1.0%，增速远低于碧桂园、恒大

2017年，万科集团实现营业收入2429.0亿元，同比仅增长1.0%，录得近年来最小增速。相较于已经坐稳行业老大的碧桂园及紧随其后的恒大，万科2017年1.0%的营收增长委实过低了。

图表1：2011-2017年万科营业收入及增长率（单位：亿元，%）

资料来源：前瞻产业研究院整理

对比碧桂园、万科和恒大营收增长率数据，可以发现2013年开始，碧桂园营业收入一直保持着比较稳定的增速，2013-2017年年均增长率达到37.94%；而恒大近年来营收增速如万科一般有所波动，不过2016-2017年营业增速远高于万科，2013-2017年年均增速达到34.99%。反观万科，自2013年营收增速总体处于较低区间，2013-2017年年均增速为15.73%，不及碧桂园和恒大年均增长率一半。

图表2：2011-2017年碧桂园、万科、恒大营业收入增长率对比（单位：%）

资料来源：前瞻产业研究院整理

2、房地产销售大涨，未结算收入拖营收后腿

2017年，全国商品房销售增速放缓，重点城市的新房供应和成交面积回落，房地产开发、投资增速与上年基本持平。总的来看，我国房地产市场过热局面得到遏制。

不同于房地产行业整体平缓表现，2017年，万科房地产在销售面积与销售金额上再创新高，分别达到3595.2万平方米和5298.8亿元，分别同比上升30.0%和45.3%。

图表3：2014-2017年万科房地产销售面积、销售金额及增长率（单位：万平方米，亿元，%）

资料来源：前瞻产业研究院整理

在产品结构上，万科在房屋销售仍以自住市场为主。2017年万科销售产品中，住宅占比82.7%，商办占比13.6%，其他配套占比3.7%。不过对比2016年产品结构，可以发现万科2017年住宅占比有所下降，商办占比有所上升，与其“为普通人盖好房子 ，盖有人用的房子”宗旨有所出入。

其中住宅产品聚焦主流客户自住需求，超过93%的产品是144平米以下的普通住房，而2016年144平米以下的普通住房占比为95%。不过万科是第一个坚持走全装修道路的企业-相对毛坯房来说，装修房的空置率要低得多（装修部分不能升值只能折旧，投资性购房者更偏向毛坯房）。

图表4：2016-2017年万科房地产产品结构对比（单位：%）

资料来源：前瞻产业研究院整理

2017年，万科集团全部营业收入中，来自房地产业务的结算收入比例为95.9%，可谓是重中之重。而2017年万科营收微增1.0%的原因，主要源于万科房地产业务中已售未结资源规模较大，导致2017年房地产结算收入较上年同比减少。若非物业服务收入同比大增67.28%，则2017年万科出现营收下降现象。

图表5：2013-2017年万科房地产业务已售未结收入（单位：亿元）

资料来源：前瞻产业研究院整理

3、物流仓储业务投资增长迅速

2017年，万科新增投资550.3亿元，其中发起设立的投资额在1亿元以上的子公司共14家，其中业务为房地产开发的子公司7家，仓储业务的子公司5家，其余两家子公司分别酒店管理业务和建筑安装业务，合计投资金额61.08亿元。

图表6：2016-2017年万科新增子公司业务领域对比（单位：%）

资料来源：前瞻产业研究院整理

对比2016-2017年万科投资结构可以发现，2017年仓储业务投资增长迅速，物流仓储业务将是万科在主营业务之外的又一热点业务。

4、物业板块发展迅速，暂不登陆资本市场

物业是万科在房地产业务外的另一块主营业务，近四年来发展相当迅速，年均增长率达到48.38%。2017年，万科物业着重提升商业和写字楼物业管理的能力，并围绕楼宇和业主工作及生活配套提供拎包入住、房屋托管、二次装修等基于楼宇的能力，以及阳光物业、邻里社交和友邻市集等基于生活的服务，服务品质持续保持行业领跑，连续八年蝉联物业服务品牌价值榜首。

截至2017年底，万科物业已经进入80个城市，实现物业服务业务收入71.3亿元，同比增长67.28%，为万科2017年营收增长贡献了主要力量。万科管理层对物业板块的发展寄予厚望，将对标北美的标杆企业，做高市场占有率，并明确表示万科物业暂时没有上市计划。

图表7：2013-2017年万科物业服务主营业务收入（单位：亿元，%）

资料来源：前瞻产业研究院整理

5、普洛斯退市，万科成世界最大物流地产商

前瞻产业研究院《2018-2023年中国物流地产行业发展模式与投资前景分析报告》数据显示，普洛斯是全球物流地产的霸主企业，其业务发展到了中国、日本、美国和巴西的116 个主要城市，拥有并管理约 5492 万平方米的物流基础设施，管理价值近400亿美元的物流资产。在中国，普洛斯有园区252个，分布在38个主要城市，物业总面积2870万方。

2017年7月，由厚朴、高瓴资本、中银集团、万科集团和普洛斯管理层组成的财团，共同参与新加坡交易所上市的普洛斯（GLP）私有化收购。2018年1月22日，普洛斯正式从新加坡交易所退市，万科持21.4%权益成最大股东。

图表8：普洛斯股权结构图（单位：%）

资料来源：前瞻产业研究院整理

万科物流地产主打高标库产品，客户主要为国内主流电商、快递货运、高端制造业、现代零售业和生鲜食品业。2017年，在收购普洛斯后，万科物流地产获得极大发展。截至2018年3月底，万科物流地产业务累计获取62个项目，总建筑面积（指可租赁物业的建筑面积）482万平方米，稳定运营项目平均出租率达到96%。

图表9：2016-2018年万科物流地产项目规模（单位：个，万平米）

资料来源：前瞻产业研究院整理

6、“泊寓”业务后来居上

十九大报告提出，要“坚持房子使用住的，不是用来炒的定位，加快建立多主题供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”，因此未来将是租赁住房市场蓬勃发展的时代。

万科集团根据住房租赁市场发展趋势，以成为全球领先的的住房租赁企业为目标，整合形成了集中式长租公寓品牌“泊寓”，跻身全国最大的集中式长租公寓服务商行列。截至2017年底，“泊寓”累计获取资源超10万间，累计开业超3万间，门店数量190家，覆盖29个一、二线城市。

除此之外，万科于2017年启动“万村计划”，专门从事城中村综合整治及租赁运营业务，提供规范化的租赁服务。如今万科“万村计划”已经在广州、深圳、厦门进行了布局。

图表10：截至2017年底集中式长租公寓门店数量（单位：家）

资料来源：前瞻产业研究院整理

更多深度行业分析尽在【前瞻经济学人APP】，还可以与500+经济学家/资深行业研究员交流互动。