內房股迭创新高，对房地产行业新观点

内房股是指在香港上市的,主要业务却是在大陆的,而且还是在大陆注册的房地产公司。主要有恒大、中海、碧桂园、华润等。正当A股端午休市之时，內房股纷纷暴涨。尤其是中国恒大大涨22.78%，继续创出历史新高。

图表1：主要內房股一览

数据来源：前瞻产业研究院整理

如果按年算，中国恒大2017年已经上涨了215%，涨幅尤其惊人；融创中国2017年至今涨幅刚好达100%；碧桂园2017年至今涨幅达117%。

“马太效应”在房地产行业表现明显：

我们曾在手机供应链行业谈到过“马太效应”，在整体智能手机增速有限的情况下，一些龙头公司业绩却增幅较大，持续性良好。现在在中国房地产行业这种趋势同样明显。

2017年4月份70个城市中有30个城市新建商品住宅价格涨幅比上月回落，比3月份增加6个，回落城市中23个为一二线城市。1-4月，全国商品房销售面积为41655万平方米，同比增长15.7%，增幅1-3月收窄3.8个百分点；销售额为33223亿元，同比增长20.1%，较1-3月收窄5.0个百分点。其中，住宅销售面积为36525万平方米，同比增长13.0%，销售额为27951亿元，同比增长16.1%；办公楼销售面积同比增长49.3%，销售额同比增长50.4%；商业营业用房销售面积同比增长30.6%，销售额同比增长41.4%。商品房销售额及销售面积增幅均持续收窄，随着调控政策持续加码及扩围，市场成交持续回落。

在行业销售增速下滑的同时，龙头房企的销售数据却表现亮眼，中国恒大4月销售额378.5亿元，同比大增64.1%，碧桂园4月销售额535.0亿元，同比大增142.6%，万科4月销售额418.9亿元，同比增长17.5%。

政策调控因城施策、银行信贷逐步收紧进一步强化了龙头房企的优势，市场集中度提升十分显著。龙头房地产企业销量表现优异，市场蛋糕并没有扩大，自然小企业群体日子并不好过。

棚户区政策落地，房地产行业迎来长期利好：

中国住房和城乡建设部副部长陆克华26日在国务院政策吹风会上表示，中国国务院常务会议决定，2018-2020年再改造各类棚户区1500万套。

国务院常务会议上，政府计划在2018-2020年继续推进1500万套（平均每年500万套）的棚改计划，虽然年均改造计划较过去三年有所下降，但棚户区改造总规模还是超过前期800万套市场预期。货币化安置比例方面，16年大幅提升至48.5%，17年根据各省情况推算，全国根底货币化安置比例在50%-60%之间。

“限购压力”难阻龙头地产股步伐，A股地产股或迎价值重估：

图表2：A股地产龙头股一览

数据来源：前瞻产业研究院整理

根据前瞻产业研究院的《2017-2022年中国房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》分析，为了控制房价的资产泡沫，政府对房屋销售过程控制较强，有调控压力的城市销售数据失真特征明显，数据增速回落并不能说明行业下行。购房需求只是被压抑而并未发生预期的转变，企业拿地持续火爆、政府力挺货币化安置、强化旧改和棚改，更突显了房地产的真实情况。我们认为，房地产行业龙头公司将在未来的激荡中获得更多的市场份额。而A股中的地产龙头股可能会跟随港股內房股的脚步，迎来价值重估。