物业服务面积大幅上升 物业管理企业如何应对？

 近年来，我国的物业服务面积不断增长，年均增长率为6%左右。2014年，我国物业管理行业服务面积达到2000亿立方米，同比增长6.38%。随着服务面积的增长，我国物业管理行业的市场规模不断增长，2010年物业管理行业市场规模为3440亿元，至2014年已经达到7800亿元，年均增长22%左右。

从区域发展看，东部地区物业服务企业约4.8万家，约占全国物业服务企业的44%；中部地区约2.5万家，约占全国的22.8%；西部地区约2.8万家，约占全国的25.4%；东北部地区约0.9万家，约占全国的7.8%。

图表1：2010-2014年我国物业管理行业的市场规模分析（单位：亿元，%）

资料来源：前瞻产业研究院整理

另据《2017-2022年中国物业管理行业发展前景与投资战略规划分析报告》对全国各地183家一级资质物业管理企业的统计，有75%以上的企业分布在广东、北京和上海三地，其中广东省以76家位居首位，北京和上海各有37家和26家。而西北和西南地区多个省级行政区的一级资质企业相当少。我国物业管理企业主要分布在广东、北京和上海等沿海地区有其历史原因，这些地区属于改革开发前沿地区和经济发达地区，国外物业管理的理念被较早地引入到这些地区，特别是广东的深圳被公认为是中国物业管理企业的发源地，在中国获得第一批物业管理一级资质的企业中，广东地区的企业就占据半数以上，其余则以北京、上海地区的企业为主。

图表2：前瞻统计的183家一级资质企业的地区分布（单位：%）

资料来源：前瞻产业研究院整理

中国物业管理企业的发展策略

1、大型物业管理企业发展策略

（1）大型物业管理企业需要独立面对市场化的挑战，可寻求战略联盟

无论是独立自主经营的大型物业管理企业还是大型开发商支撑下的物业管理企业，最重要的是要树立正确的经营和发展观念。物业管理的市场化是发展的必然趋势，物业管理行业必须从房地产业完全脱离出来，独自面对市场的竞争与挑战，形成良性的市场竞争环境。

企业积极寻找企业自身的竞争发展优势，形成具体的战略规划，例如：大型企业都具有一定的优势，可以根据自己在竞争中的优势和劣势，寻找战略联盟伙伴，在企业劣势资源和能力上寻求互补，在合作中逐渐学习和完善自己，演变出自己独到的竞争优势。

（2）收购兼并不适用于当下行业发展状况

就目前行业发展状况，寻求战略联盟的方式是比较适合目前大型物业管理企业的，通过并购企业来获得竞争优势的方法不适合目前的行业发展。由于行业发展呈现两极分化，中小型企业占据很大的比重，并且服务产品的质量和技术评定标准不宜实际测量，采取并购方法获取后需要一定的时间去磨合，同时服务产品的优劣是根据所在企业自身情况制定和发展而来的，每个企业情况不同，在经过磨合期后不一定会适合并购企业的发展需要；另外，并购与自己相仿的大型物业管理企业在一定程度上也是不现实的。

2、中小型物业管理企业发展策略

在现今激烈的市场竞争环境下，对于中小型物业管理企业发展会很不利，但并不是没有希望，只要采取合适的经营策略，因为物业管理市场的细分会给中小物业管理企业带来诸多的市场机遇。例如：高档物业重视差异化管理，企业可以专门针对高档物业提供酒店化的管理。在一定程度上来讲，优势的服务就是这类企业的核心竞争力，高档物业的管理将心理、人文的关怀细化到服务的每一个环节中。中小型企业不能在规模上与大企业一争高低，但通过“做专”，同样会得到很好的发展。

（1）稳住基本经营与服务

◆ 加强专业化建设

中小物业管理企业应在安全管理、维修保养、清洁绿化、社区文化等各方面切实地加强专业化建设，在自己的领域内成为各方面的专家。进行一些特色的服务是中小企业一个很好的选择。

◆ 重视管理处的经营

一般中小物业管理企业辖下只有几个管理处，数目不多。一个管理处从其职能来看，完全可以作为物业管理企业属下的一个独立经营的“分公司”来经营，在总公司的指导原则下，建立完备的管理机制，向业主提供灵活、富有特色的服务；同时要注重人才的管理和培养。通过为业主提供贴身的服务，拉近与业主的之间的关系，使物业管理企业真正融入的业主的生活中，提高企业的发展生存能力。

（2）经营思路领先

中小物业管理企业因为小，力量集中，可以对客户的需求作非常深入的研究分析，在此基础上，提出一些新的经营理念并在行业中得到突破，提高企业知名度和实力品牌。一般来说，大型物业管理企业一个经营理念的形成、实施到整个公司的经营指导方针，往往是一个相当漫长的过程，经营效果的好坏要经过长时间的验证，如果中途发生改变，就更加麻烦。而中小企业规模虽小，但灵活性很高，采取一种新的经营理念并进行试验和实施会相对容易，即便出现问题也容易改正。所以，中小物业管理企业应该发挥这种优势，大胆尝试一些新的经营思路，形成自己的经营特色。

（3）横向联合，广结同盟

中小物业管理企业规模小，经济实力不足，人际关系薄弱，要单靠自身量打入市场相对比较难。从目前行业中所举办的一些活动来看，大型物业管理企业居多，几乎看不到中小物业管理企业的身影。在这种情况下，中小物业管理企业应横向联合起来，组成关系联盟，共享各种资源，如人才知识共享、信息共享、经验共享、方法共享、供应商共享等。共享资源后可以形成一个“虚拟的大物业管理公司”，在一定程度上可以与大的物业管理企业竞争。

（4）创造模式品牌

品牌往往是一个企业的竞争力的主要体现，而品牌有实力品牌和模式品牌两种。实力品牌是完全依靠企业经济规模实力和在市场中的绝对垄断地位；而模式品牌，依靠的是企业采用的经营模式的独特性，如麦当劳一类富有特色的加盟店、连锁店，不同的店却采用相同的模式。中小物业管理企业在实力不如竞争对手的情况下，可以选择创造模式品牌提高企业的竞争力。

例如：几个中小企业联合起来，共同开发创造一种具有鲜明特色的物业管理模式，并采取相应的措施将模式内容和特征加以固定并在企业所辖物业项目中推广实施，采用相同的策划和形象推广，在项目内打出“本项目采用某某模式进行管理”，“本项目被授权采用某某模式管理”等标语和旗号，同时借助互联网和媒体进行宣传报道，逐步培育物业管理模式的品牌，从而凭借模式品牌开拓市场、参与竞争。