万达与万科合作将在以下四个方面展开

一、万达与万科签署战略合作框架协议

2015年5月14日和15日，万达与万科在对外发布消息，披露了相互合作签署战略合作框架协议的状况。其发布的《战略合作框架协议》公告称，双方拟在一系列有合作意向的房地产项目的开展合作。万达与万科的联合应该是在意料之中的事，万科在2014年年报中认为，房地产行业已经从黄金时代过渡到了白银时代，为了保持万科业绩良好的增长，并为之后的第二个十年发展期奠定基础，万科需要在这个十年内基本完成新业务的探索和布局，确定新的商业模式。万科年报分析，在2015年、2016年和2017年，公司将探索找到新业务的商业模式。

而万达商业地产服务集团在其年报中分析认为，万达将在下个十年中，继续创新产品、提升服务品质、加强市场覆盖，并增强竞争优势。从其年报的分析可以看出，在房地产市场发展的白银时代，万达在不断思考着开拓市场、提高利润率，增强竞争优势。

从以上两个公司发展意向来看，其合作似乎不出意外。虽然潘石屹说，万达会的，万科也会。万科会的，万达也会。但是万科跟万达其商业模式及服务区域的不同，仍然构成了其未来合作的基础。

二、万科与万达的根本区别在哪里？

前瞻产业研究院发布的《2015-2020年中国商业地产行业市场前瞻与投资战略规划分析报告》显示，从万科与万达的两个企业的收入结构来看，两个公司均以物业销售为主营业务，其收入均占到85%以上，万科房地产销售收入占到了98.05%。两个企业能够走到一起，其公司主营业务的相同时期合作的基础。

图表1：2014年万科公司与万达公司收入结构对比图（单位：%）

资料来源：前瞻产业研究院整理

从万科的主营业务收入分布来看，万科主营业收入分布在广深区域、上海区域、北京区域和成都区域，四个区域的结算面积占比相差不多，但是主营业务收入四个区域收入相比差别较大，广深区域占比达到了31.22%，上海区域占比达到了27.47%，北京区域主营业务收入占比达到了24.86%，成都区域仅仅占有16.45%。在净利润方面，在北京区域和成都区域获利能力较弱，而在广深区域和北京区域获利能力较强。

图表2：2014年万科公司业务主要区域分布结构（单位：%）

资料来源：前瞻产业研究院整理

万达公司在其主营业务是物业销售、投资物业租赁及物业管理及酒店经营，结合上图我们可以看出，万达在物业销售方面销售收入占比在85.10%，而且物业销售EBIT所占比重仅为58.28%。与此形成对比的是投资物业租赁及物业管理业务，其销售收入占比仅为9.6%，而且EBIT占比达到了39.77%。由此可见，万达在投资物业租赁及物业管理方面的获利能力。万达的这种商业模式，正是万科所不具备的。

图表3：2014年万达公司业务EBIT所占比重图（单位：%）

资料来源：前瞻产业研究院整理

截止2014年底，万达拥有万达广场数量达到了107个，持有的物业面积为21.56百万平方米，客流为16亿人次，平台销售总额为1020亿元。与万达战略合作品牌2000多个，会员人数4350多万人。正式这些资源是万达的物业租赁及物业管理高盈利的基础。而万科在这方面并不具有比较有优势。

万达另一个与万科不同之处在于，万达从大连崛起走向全国，而万科是从深圳崛起走向全国。两家企业在与当地的政府打交道时，都拥有了较为有优势的人脉资源。这或许是万科在广深地区销售净利润占比较大的一个重要原因。

强强联合，形成优势互补的原则，那么自然而然万达与万科将会在以下四个方面进行合作。

三、未来最优可能合作的四个方面

（1）在竞拍土地方面。万达与万科进行合作，利用自己再当地的政治资源优势，能够以较低的拿到土地。土地是房地产开发企业必须投入，土地储备能力的增强也最终会体现在市场竞争力上。

（2）在房地产开发方面。万科公司致力于中小户型的开发，其开发144平以下满足刚需的户型具有强有力的市场竞争力。而目前房地产开发需要完善的配套设施，比如学校、医院、购物中心。而万达在购物中心的建设方面具有较强的竞争优势和丰富的经营。如果万科的住宅加万达的购物中心，那么楼盘在市场竞争力方面将具有了较强的竞争力。

（3）客户资源方面的合作。双方均具有较强的营销推广能力，掌握了庞大的客户数据库。如果双方能够就自己掌握的客户相互交换数据，并深度挖掘客户信息，那么双方将会大为受益。

（4）在移动互联网领域。互联网改变着传统行业，当然也对房地产行业形成了较大的冲击。两个企业如何在互联网和移动互联网的浪潮中立于不败之地，开发出新的商业模式，很具有探索性和开拓性。在改领域的合作，也将是两万合作的重点领域。

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