未来工业地产市场需求与投资热点预测

可以说，2012年在我国住宅物业、商业物业投资建设形势欠佳的情形下，以工业地产为主的其他物业的投资建设形势相对较好。（注:由于国家供给局并没有对房地产开发企业的工业物业的开发和销售进行专门的统计，而是将其纳入“商品房中的其他房屋”中，而“其他房屋”又以工业地产为主，因此以“其他房屋”的供需数据代替工业地产开发销售数据做分析。）

据前瞻推算，2012年扣除住宅物业、商办物业的投资外，我国其他物业的投资额为9751.39亿元，同比增长30.11%，相较全行业的投资增速要高出近15个百分点。

图表1：2000-2012年以工业地产为主的其他物业开发投资规模与增长走势

资料来源：前瞻产业研究院

显然，工业地产呈现出良好的投资形势。而在未来的市场需求与投资热点方面，前瞻做了以下预测：

未来工业地产的需求趋势预测

第一，从总的需求量上看，随着我国产业转型升级引来新一轮的经济发展高潮，未来工业地产需求将继续保持持续增加。

第二，产品结构上，预计未来工业地产的需求结构会发生一定的变化，如标准厂房、低碳环保性工业地产、配套齐全的高标准物业需求将增加。

第三，各经济区域间需求有很大差别。沿海等经济发达地区将以高标准厂房为主，而内地将以承接产业转移需求为主。各地对工业地产需求的增长速度也有所却别，中西部地区将保持较快的增长。

工业地产投资热点趋势

第一，园区办公楼将成投资热点。由于市区写字楼租金节节攀升，大型企业业务不断拓展，今后高科技企业和研发中心将把目光投向工业园区办公楼。园区办公楼能明显突出企业独立标志，对办公结构进行灵活组合，并有低密度和优质环境等特点，市内写字楼无法企及。

第二，物流产业。现代化的物流业对于加快货物的输送、降低经济交易成本、促进区域经济均衡发展具有重大意义。制造商、零售商以及配送商对高品质物流的强劲需求，物流仓储物业租金有上升趋势，投资回报率看好。

第三，专业产业特色区域。其有效的避免了同质化工业地产之间的恶性竞争，保持了相对较高的投资回报率。此外，独特产业也是工业地产的一个投资方向，比如说文化创意产业园、动漫产业园等等。

第四，优势的二线城市。厦门台商聚集，有很大的台商投资基地，他们将通过投资建厂、研发部门落户和总部迁址，逐渐把整个企业移到厦门；大连是港口城市，对外沟通条件好，因此吸引了很多软件企业，形成著名的大连软件产业园；重庆被设立为第三个综合实验改革配套区以后，东部沿海大企业看好重庆区域增长潜力，纷纷迁入区域分厂或分部；长沙以创意和娱乐产业作为地方支柱，目前已开设了多个创意产业园区，依托当地娱乐资源和院校人才，把动漫、影视等产业做足做专。