前三季主要城市和二手房成交量再创新高 中国住宅市场需求到底有多大？

前瞻产业研究院最新出版研究报告《2013-2017年中国房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》（下文简称报告）显示，2013年前三季度，我国主要城市和二手房成交量创下近四年来同期的最高值，成交价格也水涨船高。在土地市场，企业拿地金额已经超过去年全年。在半个月前，房地产行业龙头企业万科集团主席王石即已在微博上发出过警告：“一线、接着二线城市房价上涨的态势同80年代末的日本泡沫经济的高地价、房价何其相似！但日本的泡沫破裂了。”今天我们换个角度来看待这个泡沫问题，到底中国住宅市场的需求有多大？供给量是否匹配？未来的发展趋势是怎么样？会否出现严重的供需失衡，最终导致泡沫破灭？

中国住宅市场需求构成结构

我国的住房需求主要由四大部分构成：（1）刚性需求，人口自然增长带来的新增需求。（2）改善性需求，即随着收入提高，城镇人均住房面积增加带来的改善性住房需求。（3）拆迁需求，即存量住房由于不能满足居住需求或城市发展规划等而不得不进行的拆迁重建。（4）城镇化需求，指人口从农村迁徙到城镇带来的新增住房需求。通过测算上述新增需求可大致预测出未来我国总体住房需求情况。以下具体分析过程及模型节选自前瞻房地产需求预测报告。

住宅市场需求预测模型假设

（1）城镇化率

2001-2011年我国年均城镇化率为1.37%，考虑到经济增速的逐渐放缓与人口红利的渐次消退，2012-2020年年均城镇化率下降为1.2%；同理，2021-2030年城镇化率在前一阶段基础上再下降为1%，预计至2028年我国城镇化率将达到70%。从国际发展经验来看，当城镇化率达到70%以上时，增幅将大幅度回落，如美国在1960-2003年城镇化水平达到70-80%，年均增速仅为0.2%。