前三季主要城市和二手房成交量再创新高 中国住宅市场需求到底有多大？

（4）住宅拆迁率

无论从存量房的楼龄结构来看，还是从存量房的来源看，我国都面临着较为严峻的拆迁压力。统计局数据显示，1990年前建造的住房相当于2005年存量住房的34%，到2030年楼龄将达到40年。假设这批住宅在2030年全部能够拆迁完毕，而1990-2005年建造的住宅按1%拆迁率考虑，2006-2030年新建住宅按0.5%来算，则2012-2030年平均拆迁率为1.5%。

在05年以前购买自商品房和经适房及租赁的商品房仅占34%，另69%是自建房和老公房，这些非市场化建设的房子，功能性和舒适性都较差，拆迁迫切性也较强。住建部政策研究室主任陈淮曾在10年地产金融年会上表示过，未来中国20年一半以上的住宅需要重拆再建。

按照上述4个因素的假设，2012-2020年我国住房需求仍将不断增长，其中2020年新建住房面积将达到15.4亿平米，但伴随城镇化和居民住房改善步伐的减速，2020年之后住房需求将进入下降期。

城镇住宅需求规模预测分析

假设住宅开发周期为3年，用“城镇住宅需求预测模型”回溯2006-2008年和2009-2011年两个建造周期，发现城镇住宅平均每年建成量应该为12.4-11.4亿平米，但城镇新建住宅面积平均不到8亿平米，而房地产开发住宅实际年均竣工量仅有4.6-6.4亿平米，存在较大的供给缺口。

按照上述预测模型，2012-2020年我国住房需求仍将不断增长，其中2020年住房面积新建需求将达到15.4亿平米，但伴随城镇化和居民住房改善步伐的减速，2020年之后住房需求将进入下降期。

图表1：城镇住宅需求预测模型

图表来源：前瞻产业研究院

图表2：至2030年城镇新建住宅面积预测

图表来源：前瞻产业研究院

图表3：至2030年城镇新建住宅消化结构

图表来源：前瞻产业研究院