“适时扩大房产税试点范围”已箭在弦上？

8月27日，有媒体报道称，国务院或将在年末召开中央经济工作会议后批复房产税试点方案，从2013年年初开始正式实施，此轮房产税改革可能将现有房产税和城镇土地使用税合并为统一的房地产税。

近期以来，有消息称全国30多个省(自治区、直辖市)和计划单列市的地税官员在北京开展为期6个月的房产税税基评估集训;两湖的房产税试点方案在国土资源部网站挂出后当天下午又被撤下，其后两天，国家税务总局与湖北地方税务局新闻发言人轮番进行“翻供”，时而证实房地产税改革细则“正在制定之中”，时而表示没有关于“两湖”开征房产税的消息。

假作真时真亦假，真作假时假亦真，无论政府是为房产税的扩容吹风抑或受其他原因的影响，房产税改革已然箭在弦上。去年末以来，各地密集推进存量房信息系统建设招标工作，以加快房产税试点扩容和提高二手房交易税做技术准备。

开征房产税的目的在于调节财富分配，使占据较多房产资源的人多缴税，通过税收调节，增加投资者的持有成本，抑制住房上的投机投资性需求。同时，也有不少人寄希望于房产税替代土地财政收入，降低地方政府对土地财政的依赖作用，从而解决地方政府与开发商利益捆绑、房地产市场畸形发展的局面。不过，从试点城市上海和重庆的实施效果来看，房产税对两地的政府财政收入和当地房价的影响都是非常有限的。

数据显示，2011年上海和重庆来自土地出让金方面的财政收入依然分别达到1510亿(同比减少16%)和820亿(同比上升15%)。新征房产税来看，以上海2011年全市住宅成交金额1830亿元推算，可征收房产税总额低于3亿元;重庆可征收税款总额约在1-1.2亿间。两者在地方财政中仅占极小的份额。

既然效果差强人意，为何房产税的扩容之声依旧不绝于耳?

前瞻产业研究院房地产行业研究小组认为，房产税实质是抑制房地产投机的有利武器，其本质是将房产收益收归政府所有，通过调节税率，使个人投资者无法从房地产市场获取暴利，只能取得政府允许的收益。但关键是房产税的执行需要落实到位。

以上海为例，上海的房产税只针对增量，不涉及存量，税率为0.4%或0.6%，且对人均60平方米以内的面积免征房产税，征收价格按交易价格七折算，因此税率仅相当于0.28%和0.42%。自去年三次加息以来，新增的利息支出就已经高于房产税的支出了。低于1%的税率与存量房不征的政策，使房产税杀伤力大减。香港物业税率为15%;新加坡自住房产的物业税率是4%，其他类型房产的物业税率是10%;日本固定资产税的标准税率为14%;美国各州和地方政府的不动产税率不同，大约平均也有1%到3%。由此可见，我国被阉割的房产税能起到有效的抑制投资投机作用是很微弱的。

且不论我国现有大量小产权房、央产房存在使得产权关系错综复杂，理想化地假设可在全国范围内推行房产税，这是否就意味着我国的房价“有救”了呢?答案同样是否定的。房价的涨跌由市场决定，目前开征房产税的国家很多，但其房价的涨跌依旧是按照市场行为来走。

由此看来，房产税的推行在全国这盘大旗中不可能一蹴而就，必然是要经历多番的摸索、探究。而在明确了“适时扩大房产税试点范围”的大方向后，管理层对相关政策消息的放风很有可能是对市场的试温、给市场打预防针减轻排斥效应。

前瞻产业研究院房地产行业研究小组分析认为，初期的房产税试点方案的推行必然是柔性的，以尽可能的减少伤害，让市场、各方利益群体接受。这也解释了沪渝两地试点方案为何伤害力不强。但后期的推进，很有可能逐步升温进一步与国际接轨，恢复房产税在调节财富、抑制投机投资方面的功效。对于后期房产税方案的展开逻辑，需要仔细观察管理层的举措、判断制度设计者的权衡，在改革中抓住机会，规避风险。