为什么工业区里的小生意越来越难做？比如饭店、五金店和百货超市？

【感谢使用前瞻经济学人app】 您好，您所提出的问题范围太广，建议修改问题，具体哪一类工业区，哪一类小生意，感谢你提问。

实体店生意难做的原因：

 一是房租，实体店不好做的终极杀手是成本的增加，而成本增加的罪魁祸首就是房租。当成本大幅度增加的时候，一时间淘汰的就是低利润，粗暴式，无门槛的店铺。 根据中国房地产指数系统商铺租金指数对全国重点城市主要商业街和典型购物中心商铺租赁样本的调查数据，2019年上半年，中国主要商业街商铺和重点商圈（购物中心）商铺租金整体水平稳中有升。其中，由全国重点城市100条商业街商铺为样本标的，构成的百大商业街（百街）商铺平均租金为25.6元/平米·天，环比上涨0.72%；由100个典型购物中心商铺为样本标的，构成的百大购物中心（百MALL）商铺平均租金为27.0元/平米·天，环比上涨0.62%。 

图表1：2019年上半年租金涨跌幅较大的商业街 

图表2：2019年上半年租金涨跌幅较大的商圈 

二是，现在开店做生意的人越来越多，商圈综合体也越来越多，想当老板的也越来越多，而开店是最简单的方式了，这个市场容量是有限的，短期内，市场扩大是很难的。同样的市场容量被分流了，而实体店为了各自生存要去争夺这有限的市场，竞争的最简单方式那只有打价格战，实体店之间的竞争就会越来越激烈，实体店的利润也会越来越薄，最终总有些实体店赚的钱还不够付房租，水电费，工人工资，那只能关门转让了，优胜劣汰就是最后的结局。

 三是，特别是主流消费者的变化，80后和90后（这部分人较为熟悉电脑等新生事物）已开始逐渐取代60后70后成为消费者主流，这部分人热衷于网上购物。还有淘宝天猫京东等电商高速发展的冲击，也对实体店造成了很大影响与巨大冲击。因为网上的东西确实比较便宜，而且质量还不错，这样很多年轻人就选择了网购，实体店的生意自然就变少了。 在“互联网 ”浪潮的冲击下，电商的发展如日中天，传统线下实体零售大受打击，大部分百货、超市为主营的零售商业绩持续下滑，甚至关店告终。尽管线上零售表面风光无限，但是占消费零售总额的比重一直很低。 

图表3：2011-2018年网上零售交易规模及占社会消费品零售总额比重 

本来实体店能够比电商做得好的，那就是购物体验与优质服务了，但由于实体店老板固有的传统坐商思维以及淡薄服务意识，使得电商是节节胜利。虽然房租人工水电税收等费用的上涨，以及电商的冲击，让实体店越来越难生存，但是由于实体店老板的不专业，不改变，不与时俱进，以及传统经营观念思维的限制，才是造成实体店大量关门转让的原因。 

下面以传统百货为例：

2011年以后，传统百货行业受到了电商分流的猛烈冲击，行业景气度急转而下，进入衰退期，导致业内企业业绩明显下滑，并迎来了实体门店“关门潮”。而为了走出经营困境，百货公司在2016年前后开始陆续布局线上电商、O2O业态以及体验式消费等多元业务，以重新赢得消费者的青睐，迎来百货行业发展的“下一春”。

 百货行业进入衰退调整期? 

从全国百货店的商品销售额来看，尽管2002-2017年百货行业的商品销售额总体保持增长趋势，但是行业销售额增速基本呈周期变化，并从2012年开始波动下滑。例如，2005年行业商品销售额增速创下历史新高，达到了71.24%；而在2012年降至0.77%，基本处于停滞状态，标志着行业开始进入第二次衰退期；尽管2013年得益于行业短期调整使行业销售额增速猛增至13.9%，但是并未得到持续，行业目前仍处于衰退期。2017年，全国百货店商品销售额首次出现下滑，为3778亿元，同比减少了3.04%。由此可见，尽管百货行业已在积极调整，但行业衰退之势还远未有停止迹象。? 

图表4：2002-2017年中国百货店商品销售额及增速（单位：亿元，%） 

上市公司业绩普遍下滑，实体门店迎来“关门潮” 

从企业的层面来看，从2012年开始，百货行业内上市公司总体营收增速明显放缓。通过对45家在A股或者港股上市的企业主营业务收入进行统计，发现2006-2011年之间，行业总营收额增速均保持在10%以上的较高增速，并在2011年达到自2006年以来的最高峰，为30.2%；自2012年开始，行业营收增速明显放缓，2012年45家百货上市公司的主营业务收入为3070亿元，同比仅增长了5.3%，较2011年的增速下滑了近25个百分点；随后行业一直处于低速发展状态，2018年上半年营收增速降至了1.6%。总体来看，2012年以后，百货行业表现出明显的发展颓势。 

图表5：2006-2018年45家百货上市公司主营业务收入合计及增速（单位：亿元，%） 

百货公司门店开设数量也直接反映出公司对业务发展的预期，而近年来行业内关店时间时有发生。以2017年营收排名前10的百货上市公司为例，以综合百货、专业连锁、大型综合超市、超级市场、便利店等业态在内的实体门店为统计口径，2017年营收排名前10的企业中有6家公司的门店关闭数量超过了新开门店的数量。其中，行业龙头百联股份的关店趋势最为明显，2017年关闭门店数量是新开门店数量的1.64倍，关店数远远多于业内其他企业。 此外，一些公司还在2017年的年报中明确提出了2018年的关店计划。例如，重庆百货就明确提出要清理扭亏无望和租约到期的门店，计划在2018年关闭包括南坪商都、达州商都、超市后街店等在内的16家门店，并进行了相应的减值测试。由此可见，百货公司集体关闭大量实体门店的趋势已是现实，传统百货业已经迎来了门店的“关门潮”。 

图表6：2017年营收排名前10百货上市公司实体门店变动情况（单位：个） 

百货公司将如何转型？ 

从龙头企业的表现来看，行业衰退、企业业绩下滑以及大规模的“关店潮”或许并不意味着传统百货业就已经面临“穷途末路”，不存在翻身的机会了。这取决于百货公司能否实现成功的转型。事实上，除了龙头企业以外，其他还有许多传统百货公司也已经在积极进行转型升级，以突破现在所面临的发展困境。

 一方面，百货公司正在积极开展电子商务业务，以抵抗其他电商平台的竞争冲击。通过利丰研究中心对85家百货公司调研数据显示，截至2017年已经有54.8%的百货公司开展了电子商务业务，其中拥有自建网络销售平台、只入驻第三方网络销售平台和同时采用两种模式的企业占比分别为73.4%、13.3%和13.3%。 

图表7：2017年传统百货业（百货店样本）电子商务业务开展情况（单位：%） 

此外，百货公司还通过开发移动端手机APP来进行线上推广。根据调研数据，目前已经有63%的企业自建了移动端手机APP，用于商品推广、促销及活动信息推送、会员计划、商品销售以及导购、餐厅预定等增值服务。由此可见，线上商品的推广与销售已经成为百货行业发展的重要趋势之一。 

图表8：2017年传统百货业（百货店样本）移动端手机APP开发情况（单位：%） 

资料来源：利丰研究中心 

另一方面，拓展多元化的新业态也成为了百货公司转型的重要方式。根据调查数据，已经有86.5%的百货店与电商合作开展了O2O业态，还有11.3%的百货店正在计划开展O2O。此外，“体验式”消费也是百货公司新业态拓展的关注重点，目前已经有83.9%的百货店通过增加食品与饮料、儿童娱乐、美容护发、摄影等服务来提高消费者体验，以吸引更多的消费者。 

图表9：2017年传统百货业（百货店样本）O2O业态开展情况（单位：%） 

资料来源：利丰研究中心 

图表10：2017年传统百货业（百货店样本）体验式消费业态开展情况（单位：%） 

资料来源：利丰研究中心