四五线小城市的房价的趋势？

1、城市集中度还将上升，四五线压力很大

从城市来看，分化越来越严重。2019年前50个城市，占了中国城市人口的32%左右，但是占了整个中国房地产开发投资的62%，占了整个中国房地产销售金额的64%，而且这个集中度还在上升。今年城市集中度上升的速度非常快，和前几年房企集中度上升有一比。未来城市集中度上升还会延续。具体来看，现在市场最大的问题是把风险挤压到了低线城市。

前一轮去库存基本把一二三线的库存去没了，但2016年10月份限价政策，限制的是一二线和强三线城市，现在这些城市基本没什么库存，但需求比较大，导致二手房和二手房价格倒挂。一二线城市新项目只要出来，之后都摇号卖掉了，基本不存在风险。下面四五线城市、五六线城市房价翻了一番，供应量增加很多，需求相对没有那么强劲，所以销售压力会非常大。

2、四五线城市房价大起之后必有大落

第一，四五线城市房价长年不涨，近期出现了翻番，这主要是投机性需求炒高了当地房价，而一旦房价下跌预期来临，投机性需求退出，当地居民的收入也只有2000-3000元/月，那么房价在没有支撑的情况下，极有可能是直线下跌的局面。

第二，棚改货币化安置曾经推高了四五线城市的房价，但是现在国务院规定，对于前期房价涨势过快的城市，将逐步取消货币化安置，改用实物安置。目前，四五线城市去库存也已经接近尾声，四五线城市的人口流出量大于流入，一旦购房需求一下子骤降，四五线城市房价很可能是从哪里来，回哪里去。

第三，农民工返乡购房置业潮已经接近尾声，很多农民工在家乡附近的四五线城市已经购买了房产，四五线城市购房需求得到了集中的释放和渲泻，房地产需求总体处于饱和状态。现在是当地该买房的人都买了，不买房的人房价无论涨跌都不会买。所以，未来四五线房价上涨乏力，而下跌空间却很大。

尽管现在四五线房价一直处于高位，有很多地方房价涨过9000元/平方米。但是，四五线城市由于人口流出量大、产业结构更趋单一、平均工资增长缓慢等因素，很容易导致房价的大起大落。而一旦投机性购房需求降温、棚改货币化安置取消，届时四五线房价跌幅可能远要比一二线城市更快。所以，如今在四五线城市购房的风险较大，在这一波房价上涨潮结束后，四五线城市或者县城的房价极有可能出现回落的现象。

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