困顿温州 路在何方

断供弃房

温州中小企业发展促进会会长周德文在9月25日当晚接受了国务院调研组的约见。他透露，温州目前的房地产问题是调研组此行的重要议题之一。

根据国家统计局的数据，截至2013年7月，全国70个大中城市中，69个城市的房价同比上涨，只有温州房价仍在下降。8月，温州“限购令”进行微调放宽，当月房价环比出现小幅上涨，但同比仍旧下降。至此，温州的房价已从2011年的顶峰，连续下降了24个月。

温州市房产交易中心数据显示，与2011年相比，温州商品房价格平均缩水26%。经济观察报记者从温州市区几个大型置业中介了解到，一些新建商品房价格比2011年下跌了30%～40%，个别豪宅价格甚至遭到“腰斩”。比如，最具标志性的绿城鹿城广场，从2011年的10万元/平方米跌回至开盘价4.5万元，另一个高档住宅区香缇半岛，从每平方米近7万元，跌到了3万元左右。

房价下跌的主要原因是市场供应量的“井喷”。《第一财经日报》此前在报道中援引一位接近温州市法院人士称，2011年温州全市法院委托拍卖房产545件，2012年为986件，2013年仅上半年就有622件。2013年7月，温州法院进入司法处置程序的房产有1.8万套，按每套平均100平米算就是180万平米，这已经是温州两到三年的新房供应量。

这些从司法途径新增的房源，部分是企业正常破产后受法院查封、拍卖的房产，也有一部分是主动“断供房”。随着房价持续下跌，部分在房价高位时购房的投资者，其贷款余额出现高于抵押物市值的情况，从而主动断供“弃房”。

温州市银监分局的监测数据显示，断供“弃房”现象的确存在，相对集中在房屋抵押贷款，共发生580例，其中“抵押+保证”贷款风险最为突出，有397例，纯抵押贷款出现“弃房”的为183例。

潜在危机

不过，在19个人中便有一个企业老板的温州，楼市“断供”远非个人行为那么简单。

温州银监分局测算，由借款人资金链断裂原因形成的不良房屋抵押贷款约为23.74亿元，占全部房屋抵押贷款不良余额的46.14%。

也就是说，在断供“弃房”者中，有近半是与企业经营有关。

事实上，在很多当地的企业主和专家看来，自2011年爆发民间借贷风波之后，温州的实体经济并没有在政府救急或是金改的推动下出现整体好转的迹象。

在温州永强工业区，有大量长期处于停工或者半停工状态的皮革厂、五金厂，乐清黄华港的多家造船厂，也早已成为一片废弃之地。

温州几大辉煌一时的传统产业，现在都不容乐观。例如，温州打火机行业协会的会员企业从2008年的300多家降到了目前的117家；服装行业在工商部门注册的2770家企业中，还在纳税的只剩下不到1800家；眼镜企业也从600多家下降到了520家。

周德文说，融资成本、劳动力成本和税收仍然是大多数企业发展面临的老问题，这些问题，尤其是融资成本过高的问题，在过去一年半的金改之后，几乎没有任何改善。

一位不愿公开姓名的温州企业家甚至称，最坏的时期还没有到来。

一个潜在的危机是，温州的互保圈到底隐藏着多大的风险，风险什么时候可能爆发，目前没有人能说得清。而一旦互保圈危机爆发，对已经濒临脆弱的温州更将是雪上加霜。

去年年底因涉足造船业而导致资金链断裂的温州大型民营企业庄吉集团，曾曝出涉及300亿元的互保链。目前温州市政府正在努力促成庄吉重组，但互保金额究竟多大，没有过明确的说明。另一家正陷于互保代偿困境的精益集团董事长陈冬青说，仅在温州乐清，就有15个互保圈，而且彼此环环相扣，连为一体，只要有一家公司出问题，就会牵连少则数家，多则几十、上百家企业。

陈冬青所执掌的精益集团，曾经是温州十大电气企业、中国民营企业500强之一，2011年由于资金链问题陷入困境。陈冬青投资5000万，对精益集团进行重组，并接手董事长一职。

就在当年9月，乐清另一家企业侨光集团因资金链断裂，老板“跑路”，精益集团由于与侨光存在互保关系，被银行要求代偿侨光3200万元的债务。

陈冬青面临的选择是，要么违约，退出担保，要么承担代偿责任。他选择了后者。但问题也接踵而来。精益和侨光的互保链上，还有其他多家企业，同时，这些企业各自还有其他的互保链，只要有一家公司破产，都可能会牵扯到精益的代偿义务，精益对于自身债务的把握存在很大的不确定性。更严重的是，银行考虑到精益因债务问题资产状况恶化，已经停掉了对精益1900万元的贷款，并且试图说服精益的互保公司退出担保。

同时，互保圈的危机远非止步于互保圈内部，而是向更大范围的担保行业扩散。温州担保行业协会人士透露，保守估计，目前温州担保企业承担实体企业代偿的金额至少有1.3亿元。

而实体经济的疲软也进一步导致担保行业萎缩。据了解，温州最大的担保公司之一、也是温州担保行业协会前会长单位——中投担保，目前已经进入重组。知情人士透露，中投担保实际上从去年起就基本上不做担保业务了，而大多数仍在经营的担保公司，业务也是量价齐跌。

温州担保行业协会原本有几百家会员企业，至2012年只剩下51家企业，今年又再减少至37家。除此之外的大多数非融资性担保公司，即与民间借贷密切相关的担保公司，也几乎全军覆没。