叶檀：房价下降的拐点还未到来 房地产市场分化并非楼市崩盘

叶檀：房价的拐点还没有到来，但是房地产市场的分化已经非常明显了，我们从70个大中城市和100个城市的房价来看，在两个地方有分化，第一个地区就是三四线城市，尤其是产能非常过剩，新区非常庞大的三四线城市，现在的房价已经挺不住了。第二个是在一些以前看起来非常坚挺的，但是它因为此前的房价上涨过高，指温州、厦门这样的城市，它的房价环比在回落。

经济之声：您觉得这样的趋势会蔓延吗?

叶檀：这样的趋势现在应该说会贯穿整个2014年一线城市继续是处于一个比较坚挺的状态，那么三四线城市继续溶化，但是值得说一下的是，以前的比如说厦门、杭州这样的城市，我们看到杭州出现了砸楼的现象，但是一旦它的价格下降以后，它的刚需马上就释放，而且杭州当地它的消费能力比较高，这就说明当地的房地产市场还是依然是比较坚挺。

经济之声：也就是说开发商的算盘，比如说用降低价格还换取成交量，也就是说目前他们的算盘是可以成功的，经过降价他们确实收获成绩量的一个变化。对于房地产市场未来的发展，您觉得2014年整体来看的话，房价走势会怎么样?

叶檀：2014年整体来看的话，房地产的走势会比较平稳，虽然说房价环比价格有所下降，但是同比依然是还是处于比较上升的过程当中，因为2013年的上升基数比较高，同时我们会看到房地产市场分化的现象会非常严重，一些一些三四线城市或者是此前金融杠杆过长的城市，2014年会非常的危险。

经济之声：那如果您刚才谈到，会出现一个分化，咱们分批量来说，分结构来说，您觉得一线城市有危险吗?

叶檀：一线城市相应的来说，北上广深，北京和上海的它的安全系数是最高的，是全国最大的一个安全港，相对来说像广州、深圳，尤其是广州这个地方，由于它此前的技术比较低，最近两年上升比较快，它会相对来说安全系数稍微差一点。

经济之声：那么二线城市呢?

叶檀：二三线城市从省会城市和副省级城市来看，省会城市它的扛跌打性会稍微好一点，但是我们应该看到，有一些满城洼或者是新区建设非常快，它的去化率应该需要5年之上才能完成的这样一些东西部的省会城市，它的风险比较大。

经济之声：另外我们从百姓的理财角度来看，到底是买楼还是买股，很多人可能会认为房地产占的资金量很大，如果把这部分资金腾出来，可能会进入股市，您支持这种逻辑吗?

叶檀：这种逻辑是不成立的，因为房地产一旦下行的话，它的整个财富就会蒸发掉，我们可以以温州或者鄂尔多斯为例，当它的房地产下行之后我们发现财富是凝固在水泥里头，然后它的财富就蒸发了，它没有大量的资金来进入股票市场，而且我特别要提醒的是，股票市场并不比房地产市场更安全。

经济之声：还有一种担心，由于近期我们还看到汇率出现了一个人民币的五连跌，大家对于人民币的走势，对于热钱的流出，对于经济是不是会失血，再加上楼市会不会调整，大家有一种恐惧的心理，您有这种恐惧的心理吗?

叶檀：这种恐惧的心理现在还没有，因为人民币的汇率虽然在下跌，但是总体来看的话，资金还在流入，人民币相对来说是比较坚挺的，而且我们的境内的人民币汇率中间价的下跌，事实上是在央行的掌控之中的，所以这个用不着害怕，真正要害怕的是过两年之后，如果是大量的长期的资金财富流出国境，而一些外部的套利的短期的资金大规模的涌入，这个才是最可怕的事情，那么它现在人民币汇率剧烈波动，就是要打破现在单边升值或者是单边贬值的趋势，让那些套利者无利可图。

经济之声：让大家习惯一下波动的空间，也感受一下未来如果热钱出现大规模波动的时候对于资产的影响，这个时候您对投资人的理财方向有哪些建议吗?

叶檀：我想对于大部分的投资人来说要为未来着想最好的办法就是提高均衡，比如说你的房地产配置不要占据80%以上的比重，40%、50%足够了，然后其他的资产，指数资金配置到货币基金里面去，而且不同的币种之间进行配置，这样的话，你的财富比较安全。