楼市寒冬已经过去了吗?

近期楼市量价升，一片向好，5月份房地产开发投资较上年同期增加18.5%，客户看房量也大幅增加，对此有人认为楼市最困难的阶段已经过去。但是否真这样呢?

对购房者来说，“七折利率”可溯至2009年。金融危机期间，楼市陷入低谷，房贷“七折利率”始出。2010年楼市进入调控期，上半年各银行遂取消七折优惠。2011年，首套房贷利率上浮更成为一种常态。

据前瞻网记者了解，和一个多月前相比，目前上海首套房贷利率优惠已经加大，以八五折为主，少部分客户可以获得八折优惠，但“七折利率”尚无踪影。

一股份制银行上海分行个人金融业务部负责人说，七折贷款利率大大缩窄存贷款利差，银行不赚钱，没有动力去做，“八折利率可能就是银行的盈亏平衡点了”。

有房产中介人士分析，目前5年以上贷款基准利率已从7.05%降到6.8%。按降息后打八折计算，首套房贷实际执行利率是5.44%，相当于原来基准利率(7.05%)的七七折，已经降到八折以下，这对购房者来说是实实在在的优惠。

不过，虽然“七折优惠”尚属空中楼阁，但在降息等手段影响下，房贷利率下调的预期已在发酵并影响楼市。中原地产上海浦东金桥证大二店经理张容平说，6月以来，客户看房量至少增加了两成，尽管在成交量上还没有直接的体现，但客户心理预期开始转好，出手买房的意愿明显增强。

楼市是否已经走过“底部”?

据前瞻产业研究院监测数据显示，5月上海一手住宅成交量为80.63万平方米(6710套)，环比增长31.99%;即使跟3月份“小阳春”相比，也有0.92%的增幅。从全国来说，今年前5月，全国商品房销售面积28852万平方米，同比下降12.4%，但降幅比前4月缩小1个百分点。

房地产开发投资是更能反映趋势性的指标。今年前5月，国内房地产开发投资为2.22万亿元，较上年同期增加18.5%;其中5月份开发投资为6378亿元，较上年同期增加18.2%，大大高于4月份9.2%的同比增幅。有分析师认为，主要城市房地产市场已经在三四月份触底。中原地产、中投证券等均预计，今年6~8月楼市将“淡季不淡”。

“楼市最困难的阶段可能已经过去了。”易居中国董事会主席周忻日前在此间的一次论坛上表示。

值得关注的是，随着市场逐步走出最低谷，房价下行的动力也随之减弱。据前瞻网记者了解到，随着市场环境的“微调”，房产交易议价空间缩小，卖家的心理价位也有所抬升。有关部门提供的信息显示，上海今年2月、3月、4月3个月连续有一定交易量的楼盘中，降价楼盘的比重分别为45%、37%和47%，已远远少于去年11月63%的“底部”，“这说明房企的压力已有所减轻”。

业内认为，目前是细化落实差别化政策的好时机。商业银行应考虑对普通商品住房的购买人群实施利率优惠，让首次购房、合理的改善性购房等刚性需求能得到满足。

但业内人士也表示，目前楼市库存量依然十分巨大，在企业资金链仍十分紧张的情况下，市场仍在筑底阶段，谈楼市回暖为时尚早。