地产行业发展现状岌岌可危

近期以来，房地产行业乱象丛生，先是杭州金星，接下来是广东顺德广德业，先后两个中小房企申请破产的案例，正在加强业界对房地产市场即将洗牌的预期：随着楼市调控向纵深迈进，中小房企破产兼并似乎不可避免。

而这两起破产到底是个案，还是意味着倒闭潮的前奏?开发商以廉价和过度充裕的贷款支持，享受资源增值的普遍性盈利模式已经难以为继，地产商转型迫在眉睫。

当房地产限购调控进入深度博弈阶段，敏感时期房地产标杆市场珠三角和杭州的两个中小房地产企业破产引发市场广泛关注。

继金星之后，广东顺德的小型房企广德业房地产有限公司近日以“资不抵债”为由向法院提出进入破产程序申请，意图盘活存量资产，清偿公司债务以及为广大业主办理房屋产权证。顺德法院表示已确认收到破产申请，但正处于材料审核阶段，未对破产作出裁决。

负责处理该事件的顺德国土城建和水利局介绍，2008年初，广德业公司法定代表人病故，引发大量的债权债务矛盾以及上千宗小业主房产证办理矛盾。顺德区政府在2009年专门成立了处理小组负责协调该公司的债务问题。

有房地产业内人士分析：“如果是在房地产市场火暴升值时期，类似这种项目或许还有实现债务重组的机会;但在房地产调控之下，没人愿意再趟这个浑水。”

因此，这些企业破产看似与调控没有关联，但严峻的外部环境成了加速企业存亡周期的重要因素。而破产案例的不断出现，也在加强业界对房地产市场即将洗牌的预期。

在2009年左右房地产市场火暴之时，大量企业向房地产市场集聚，创造了房地产市场的“畸态繁荣”：无论主营业务是何种行业，仿佛只要成立个房地产公司，买块地、盖上房就不愁卖，就能赚钱。例如，刚刚申请破产的杭州金星房地产，之前就是从事香精行业，到2008年才涉足房地产。

在2010年左右，市场“地王”频出，一些城市拍卖土地的楼面地价就超过附近已建商品房售价。“面粉贵过面包”不仅影响了部分企业对后续市场的预期判断，也给市场发展注入了不少泡沫。而在延续一年多的调控政策下，一心掘金的企业如今就遇到了不小的问题。

前瞻产业研究院资料显示，广东房地产开发企业本年到位资金状况紧张。其中开发企业本年到位资金1727.84亿元，增幅比去年同期回落8.2%。与此同时，一季度广东商品房竣工面积同比增长15.9%，但销售面积却下降19%。这意味着，在资金紧绷和房不好卖的情况下，中小房企的日子并不好过。

而根据房地产市场的开发周期，两三年前购买的“天价面粉”如今快到了要被做成面包出售的时候。“购买‘天价面粉’的中小企业，如今要面临降价跑量的窘境，很可能要亏本买活路，从这个角度而言，房地产企业破产的风波还难言过去。”赵卓文表示。

价格高点购入地王项目、非主营业务掘金房地产、举债式过度发展、中小型房企，这是专家给出的四个破产关键词。如果房地产企业满足四个关键词中两个以上，那么在之后的日子可能会相当艰难，不排除会在未来出现破产的可能。

“这实际很好理解，在一场暴风雨到来之时，一个没有经验丰富的水手掌舵、负载过重、船体也不牢固的小船，很可能最先被风浪打翻”。赵卓文表示。

世联地产首席技术官黎振伟等专家认为，在调控不放松、成交量价密切相关的情况下，房地产企业要控制规模、转型发展，“开发商以廉价和过度充裕的贷款支持，享受资源增值的普遍性盈利模式已经难以为继了。”

部分业内人士也表示，几个房企的破产并不影响房地产的整体发展。“全国3万多家房企，市场泡沫又很严重，调控持续了这么长时间，才倒了一两家企业，其实很正常。”赵卓文认为，适度的破产并购有助于房地产市场健康发展，因为房地产不能成为一个只能赚钱不能破产的行业。

深圳市房地产研究中心主任王锋则认为，房地产资金链的情况也应引起地方政府的注意，如果过多企业资金链断裂，也可能带来卷款逃跑、烂尾楼等社会问题，需要政府对类似企业及早关注，提前做好预防措施。