房地产大规模结构调整已经到来

一、二、三线城市出现明显分化。

虽然房地产市场库存量在下降，但城市分化明显，资源集聚城市房地产受刚性支撑，人口与资金逃离的城市，如果房地产过于激进、民间金融杠杆过长，房地产市场已经崩溃，或者存在很大的崩溃风险。

库存量看房地产市场向好。据上海易居房地产研究院4月7日发布的《3月份新建商品住宅库存报告》，截至3月底，20个城市新建商品住宅库存总量为7224万平方米，同比减少6.4%，环比减少1.5%。目前库存量创17个月新低。

据前瞻网记者了解，不同的城市房地产市场已经出现分化，截至3月底，一、二、三线20个城市新建商品住宅库存总量分别为2640万、2576万和2008万平方米，同比增长分别为-12.2%、-9.0%和6.9%，环比增长分别为-3.3%、-1.6%和1.1%。一、二线城市库存下滑的趋势明显，出现了不同程度的同环比下滑态势。20个城市中，下滑最快的4个城市全部为一、二线城市。而三线城市的库存上升力度较2月份略有增加。自2011年12月份以来，三线城市库存呈现缓慢上升的趋势。

房地产市场热点城市，以往集聚于北上广深等一线城市、杭州温州等市场经济、财富集聚的热土，现在加上了各城市群中的核心城市，如武汉、成都等地。以为中国的城镇化将让地级、县级市出现一轮上涨周期的开发商，将为中国的小城镇支付开发成本，而赢利情况不佳。

从英国的工业化进程看，除了伦敦以外，以贸易带动的沿海城市与重要工业城市，是发展的核心城市，而巴黎与东京则是法国、日本高铁行业的受惠城市。中国同样如此，没有具有全国影响力的支柱产业，没有便捷的轨道交通的小城市，不可能成为城镇化过程中的受惠城市。

房地产企业继续并购整合，有项目的8万家左右项目公司不能说明问题，背后的实体大企业才是重点。

大者愈大、强者愈强的过程在延续。2013年一季度全国TOP10企业市场份额达14.88%，较2012年同期上升0.6个百分点，而TOP20企业相较去年同期，更有1.03个百分点的上升，龙头房企从市场回暖中获益更大。

房地产市场的结构变化如同温水煮青蛙，在锅里的青蛙不急着往外跳，锅外的青蛙羡慕锅里的温度，只有掌握火候的人才知道，总有一些青蛙会成为美餐。